FP2級の過去問
2023年9月
学科 問43

適切

不動産登記をしておくことで、第三者に「自分がその不動産の権利者であること」を主張できます。また、これを対抗力といいます。

適切

相手側が履行に着手するまでは解除することができます。

履行に着手するとは、買主が売買代金を支払う、売主が建築に着手したことを意味します。

不適切

第三者に譲渡するときは、他の共有者の同意は必要ありません。

適切

売主の引渡し債務は履行不可で消滅するため、買主は代金支払いを拒否することができます。

適切

不動産取引において同一の物件が複数回売却される二重譲渡の場合、民法では所有権移転登記を先に行った者が優先すると定めています。

たとえば、売主AがまずBに不動産を売却し、その後に同じ不動産をCにも売却したとします。

この際、どちらの譲受人も正当な取引のもとで契約を結んでいたとしても、所有権移転登記を先に完了した方（例えばC）が、その不動産の真の所有者と認められます。

この原則は、不動産取引の透明性と信頼性を確保し、後の紛争を防ぐために重要です。

したがって、不動産を購入する際は、速やかに所有権移転登記を行うことが、自己の権利を守る上で極めて重要になります。

適切

不動産売買契約において買主が手付金を支払った場合、売主が契約の具体的な履行を開始する前であれば、買主は手付金を放棄して契約を解除する権利を持ちます。

この手付金制度は、契約の成立を証明し、契約の確実性を高めるために用いられます。

また、手付金は、契約解除の意志表示としても機能し、買主が手付金を放棄することで契約から離脱することが可能になります。

手付金放棄による契約解除の場合は、売主が契約に基づく行動を取り始める前に限られ、買主は売主の履行開始後はこの権利を行使できなくなります。

このルールは、双方に公平な取引を保障し、売買過程における不確実性を軽減することを目的としています。

不適切

不動産が複数の人々によって共有されている場合、個々の共有者は自分が持つ持分について第三者への譲渡を自由に行うことができます。

この際、他の共有者からの同意は必要ありません。

共有不動産とは、例えば夫婦が共同で所有するマンションや、相続を通じて複数の兄弟間で共有される土地など、複数人が一つの財産を共同で所有している状態を指します。

各共有者は、自己の持分に限り、他の共有者の許可なしに自由に処分する権利を持ちます。

ただし、共有物全体を売却する場合には、全共有者の同意が必要となります。

このルールは、共有財産の譲渡における柔軟性を保ちつつ、共有者全体の利益を守るための重要な原則です。

適切

建物の売買契約において、契約締結後から引渡し前に天災により建物が全壊した場合、買主は残代金の支払いを拒否し、既に支払った金額の返還を求めることが可能です。

これは、改正民法における「危険負担の原則」に基づくもので、契約の履行が不可能になった場合に買主を保護するための規定です。

具体的には、以下の点が重要です。

引渡し前の滅失: 建物が引渡し前に滅失した場合、買主は売主に対して残代金の支払いを拒否でき、すでに支払った金額の返還を請求できます。

これは、契約の履行が物理的に不可能となったためです。

危険負担の原則の変更: 改正民法では、契約物の滅失リスクを買主ではなく、売主が負担する方向へと変更されました。

これにより、建物が滅失した場合でも、買主は不当な損失を被らないように保護されます。

契約解除の権利: 建物の滅失により買主は契約を解除する権利を有します。

これにより、買主はすでに支払った金額を回収することが可能となります。

引渡し後の滅失: 一方で、建物が引渡し後に滅失した場合は、危険負担が買主に移転するため、残代金の支払い義務から逃れることはできません。

この改正により、不動産取引における公平性が高まり、特に天災など不可抗力による不動産の滅失リスクに対する買主の保護が強化されました。

売買契約書においても、この新しい法律の枠組みに基づく内容が反映されるようになり、実務上の取り扱いにおいても重要な変更点となっています。