2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級） 過去問
2024年1月
問79 (実技 問19)
問題文
下記＜資料＞の宅地（貸家建付地）に係る路線価方式による相続税評価額の計算式として、正しいものはどれか。なお、記載のない事項については一切考慮しないものとする。 
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問題
2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級）試験 2024年1月 問79（実技 問19） （訂正依頼・報告はこちら）
下記＜資料＞の宅地（貸家建付地）に係る路線価方式による相続税評価額の計算式として、正しいものはどれか。なお、記載のない事項については一切考慮しないものとする。
- 290,000円 × 1.00 × 308m2
- 290,000円 × 1.00 × 308m2 × 60％
- 290,000円 × 1.00 × 308m2 ×（1 － 60％）
- 290,000円 × 1.00 × 308m2 ×（1 － 60％ × 30％ × 100％）
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この過去問の解説 （3件）
01
宅地の相続税評価額を求める問題は比較的出題数が多いですが、とても覚えるのが難しい範囲です。
しかし宅建の資格を持っている方は、落とせない問題なので注意しましょう。
また基本的には計算式さえ覚えてしまえば、あとは計算するだけなので、計算が得意な方も得点源にしやすいです。
得意な方はしっかり取れるように、問題慣れしておきましょう。
貸家建付地とは、宅地の所有者が建物を建て、その建物を他人に貸している場合の宅地のことです。
賃貸アパートなどをイメージするとわかりやすいです。
そしてこの貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下の通りです。
自用地評価額✕
（１－借地権割合✕
借家権割合✕賃貸割合）
1つずつ見ていきましょう。
〇自用地評価額
自用地評価額を計算するためには、以下の計算式を使用します。
路線価✕奥行価格補正率✕面積
まず路線価とは市街地にある宅地の評価するための方法です。
資料の地図では、宅地が面している道路に数字と記号が記載されていますが、これが路線価となります。
今回は「２９０D」とあります。
数字部分は金額で、千円単位です。
よって「２９０千円」は「２９０,０００円」となるので、必ず覚えておきましょう。
これに資料のそれぞれの数字を当てはめていきます。
２９０,０００円✕１.００✕３０８㎡
＝８９,３２０,０００円
〇借地権割合
資料より
６０％
〇借家権割合
資料より
３０％
〇賃貸割合
FPの試験上は基本的には貸し出している賃貸アパートの部屋は満室となります。
その場合は、満室＝１００％となります。
〇貸家建付地の相続税評価額
上記の相続税評価額の計算式に数字をあてはめていきます。
８９,３２０,０００✕
（１－６０％✕３０％✕１００％）
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02
貸家建付地とは、自分の土地に自分所有の建物を建てて、その建物を人に貸している土地です。
貸家建付地の評価額は下記の計算式によって求められます。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額※×（1－借地権割合×借家権割合（一律30％）×賃貸割合（満室100％））
※自用地評価額＝路線価×奥行価格補正×面積
これに本問＜資料＞を当てはめると
290,000円×1.00×308m2×（1－60%×30%×100%）
となります。
適切
冒頭解説では計算式を覚えている前提の解説を行いましたが、この計算式の解説を加えていきます。
自用地とは、土地の所有者が自分のために使用している土地のことをいい、自身の住まいの土地、青空駐車、使用借地権付きの土地等があげられます。自用地の評価は路線価×面積に奥行価格補正率を乗じて計算します。
貸家建付地の評価額は、自用地評価額から「建物を借りている人（借主）」の権利分の評価額を引かなければなりません。
まずは、借地権割合を考えていきます。
借家権割合は60％なので、土地所有者：建物所有者＝40％：60％となります。（下記図を参照）
計算式でいうと、
・290,000円 × 1.00 × 308m2 ×（1 － 60％ ）→土地所有者の部分
・290,000円 × 1.00 × 308m2 ×60％→建物所有者（借地権）の部分
本問の場合は土地と建物の所有者は同一人物ですので、全時点では自用地評価額と同じになります。
借家権割合の部分を考えます。
上記図の建物所有権（借地権）部分（53,592,000円・60％）を、建物の所有者（貸主）と建物を借りている人（借主）で分けます。
借家権割合は30％なので、貸主：借主＝70%：30％になります。（賃貸割合は100％なので省略）
図と計算式でまとめると下記のようになります。
・建物所有者（借地権）の部分 （290,000円 × 1.00 × 308m2 × 60％ ）×30％→借主部分（下記図の白色部分）
・建物所有者（借地権）の部分 （290,000円 × 1.00 × 308m2 × 60％ ）×（1-30％）→貸主部分
実際に計算して確認してみましょう。
＜下記図の黄色部分＞
35,728,000円＋37,514,400円＝73,242,400円
＜計算式より＞
290,000円×1.00×308m2×（1－60%×30%×100%）＝89,320,000円×（1－18％）＝89,320,000円×82％＝73,242,400円
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03
一方のみが道路に面している宅地の、路線価方式による相続税評価額の求め方は、路線価×奥行補正率×面積になります。
設問における道路に290Dと記されているため路線価は290千円であるとわかります(Dは借地権割合が60%であるということ)。
したがって対象宅地の評価額は、
290,000円×1.00×308m2となります。
当該宅地は貸家建付地ですので評価額は、
自用地評価額×(1-借地権割合借家権割合×賃貸割合)となるので、
290,000円×1.00×308m2×(1-60%-30%×100%)となります。
不適切な選択肢。
自用地評価額の求め方です。
不適切な選択肢。
借地権評価額の求め方です。
不適切な選択肢。
貸宅地評価額の求め方です。
適切な選択肢。
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