2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級） 過去問
2024年5月
問50 (学科 問50)
問題文
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
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問題
FP技能検定2級 2024年5月 問50（学科 問50） （訂正依頼・報告はこちら）
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
- NPV法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を下回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- DSCR（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が1.0を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。
- DCF法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
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この過去問の解説 （1件）
01
この問題は不動産投資の収益性に関する内容です。
不動産投資を行うときは将来的に採算が取れるかどうかを
検討しなければいけません。
その代表的な指標として投資利回りが利用されます。
これらは表面利回りや純利回り（NOI利回り）といった単純なものだけではなく、
キャッシュ・オン・キャッシュ、収益還元法などの聞きなれない方法もあります。
まずは投資利回りというものが何なのかを理解した上で
それぞれの内容を学習することをオススメします。
適切
NOI利回り（純利回り）は年間収入合計から諸費用を差し引き、
総投資額で割り出す方法です。
表面利回りより正確性が高く計算できます。
計算式は以下の方法です。
NOI利回り（純利回り）=（年間収入合計-年間費用合計）÷投資総額×100
不適切
NPV法とは、
投資期間中の賃貸料などの収益を現在価値に割り戻して
初期投資額を差し引き、正味現在価値を求める方法です。
正味現在価値が投資額を上回っている場合収益の方が多いため
投資有利と判断されます。
※現在価値
将来受け取るお金を現在の価値に計算し直した金額のことです。
投資元本10万円、金利10の場合
（1年後）
=10万円÷（1＋0.1）=約9.9万円
つまり１年後の10万円の価値は現在の価値で表すと9.9万円に
なるということです。
不適切
DCSR（借入金償還余裕率）は借入金の返済余裕度を表して
債務返済能力の指標となります。
手元にある年間の純収益を年間元利返済額で割った比率で、
比率が高いほどに返済能力が高いと判断されます。
年間の純収益が100万円で借入金が50万円だった場合、
DCSRは２.0倍となります。
DCSRが1.0であれば純収益=返済額
となるため1.0を下回る場合は返済することが出来ません。
したがって不適切です。
不適切
DCF法とは不動産から将来発生する１年の純収益と保有期間終了の転売価格を
現在価値に割り戻してその収益価格を求める方法です。
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