2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級） 過去問
2024年9月
問71 (実技 問11)
問題文
工藤さんは、下記＜資料＞の投資用マンションについて購入を検討しており、FPの住吉さんに質問をした。下記＜資料＞に基づく次の記述の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については一切考慮しないものとし、計算結果について、小数点以下の端数が生じた場合は小数点以下第3位を四捨五入すること。
＜資料＞
・購入費用の総額：2,800万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・想定される賃料（月額）：140,000円
・運営コスト（月額）：
・管理費等 23,000円
・管理業務委託費 月額賃料の5％
・想定される固定資産税・都市計画税（年額）：130,000円
工藤さん：「この投資用マンションの実質利回りはどれぐらいですか。」
住吉さん：「この投資用マンションの実質利回りは、（ ア ）です。」
工藤さん：「購入に当たって、ローンを利用する場合、ローン返済額は全額必要経費になりますか。」
住吉さん：「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち（ イ ）は必要経費になりますが、（ ウ ）は必要経費になりません。」
＜資料＞
・購入費用の総額：2,800万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・想定される賃料（月額）：140,000円
・運営コスト（月額）：
・管理費等 23,000円
・管理業務委託費 月額賃料の5％
・想定される固定資産税・都市計画税（年額）：130,000円
工藤さん：「この投資用マンションの実質利回りはどれぐらいですか。」
住吉さん：「この投資用マンションの実質利回りは、（ ア ）です。」
工藤さん：「購入に当たって、ローンを利用する場合、ローン返済額は全額必要経費になりますか。」
住吉さん：「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち（ イ ）は必要経費になりますが、（ ウ ）は必要経費になりません。」
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問題
FP技能検定2級 2024年9月 問71（実技 問11） （訂正依頼・報告はこちら）
工藤さんは、下記＜資料＞の投資用マンションについて購入を検討しており、FPの住吉さんに質問をした。下記＜資料＞に基づく次の記述の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。なお、記載のない事項については一切考慮しないものとし、計算結果について、小数点以下の端数が生じた場合は小数点以下第3位を四捨五入すること。
＜資料＞
・購入費用の総額：2,800万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・想定される賃料（月額）：140,000円
・運営コスト（月額）：
・管理費等 23,000円
・管理業務委託費 月額賃料の5％
・想定される固定資産税・都市計画税（年額）：130,000円
工藤さん：「この投資用マンションの実質利回りはどれぐらいですか。」
住吉さん：「この投資用マンションの実質利回りは、（ ア ）です。」
工藤さん：「購入に当たって、ローンを利用する場合、ローン返済額は全額必要経費になりますか。」
住吉さん：「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち（ イ ）は必要経費になりますが、（ ウ ）は必要経費になりません。」
＜資料＞
・購入費用の総額：2,800万円（消費税と仲介手数料等取得費用を含めた金額）
・想定される賃料（月額）：140,000円
・運営コスト（月額）：
・管理費等 23,000円
・管理業務委託費 月額賃料の5％
・想定される固定資産税・都市計画税（年額）：130,000円
工藤さん：「この投資用マンションの実質利回りはどれぐらいですか。」
住吉さん：「この投資用マンションの実質利回りは、（ ア ）です。」
工藤さん：「購入に当たって、ローンを利用する場合、ローン返済額は全額必要経費になりますか。」
住吉さん：「不動産所得の金額の計算上、ローン返済額のうち（ イ ）は必要経費になりますが、（ ウ ）は必要経費になりません。」
- （ア）4.25％ （イ）元金部分 （ウ）利息部分
- （ア）4.71％ （イ）元金部分 （ウ）利息部分
- （ア）4.25％ （イ）利息部分 （ウ）元金部分
- （ア）4.71％ （イ）利息部分 （ウ）元金部分
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この過去問の解説 （1件）
01
不動産に関する投資の収益性を問う問題です。
本問で問われている「実質利回り」は、収入から実際の経費を引いた後、投資額に対する収入の割合を算出する方法です。これと対で比較される「表面利回り」は単純に投資総額と収入額から算出します。各々の計算方法は下記の通りです。
実質利回り → （収入合計－費用合計）÷投資総額 ×100
表面利回り → 収入合計÷投資総額×100
（ア） 4.25%
本問においては実質利回りを聞かれているので、まずは費用を算出します。
費用とは、税金や投資不動産の維持や管理にかかる費用のことであり、本問においては「運用コスト」と「想定される固定資産税・都市計画税」の部分です。
費用
管理費等 23,000円×12か月 ＝ 276,000
管理業務委託費 （23,000円×5%）×12か月 ＝ 84,000
想定される固定資産税・都市計画税（年額） 130,000
合計 490,000円
計算式に当てはめると
（140,000×12-490,000）÷28,000,000 ＝ 1,190,000÷28,000,000 ＝0.0425 ゆえに4.25%となります。
（イ）利息部分 （ウ）元金部分
ローン返済額については、元金部分、つまり借りたお金の額は、経費としては認められません。しかし、利息部分は余分に支払っている費用として必要経費として認められます。
以上より、選択肢3が適切となります。
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