行政書士の過去問
平成25年度
法令等 問32

ア　誤り

最高裁判所は昭和44年7月15日に『建物賃借人は、建物賃貸人による敷地所有権の取得時効を援用することはできない。』と判断しています。ＣはＢに対して甲土地にかかるＡの取得時効を援用することができません。

イ　正しい

最高裁判所は最判昭和49年3月19日に『賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない。』と判断しています。Ｂは乙建物についての移転登記をしないときは、Ｃに対して乙建物の賃料を請求することはできません。

ウ　誤り

最高裁判所は昭和63年7月1日『借地上の建物の賃借人は、地代の弁済について法律上の利害関係を有する。』と判断しています。民法第474条2項において『利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。』と定められていますが、こちらの反対解釈として法律上の利害関係を有する第三者であるＣはＡの意思に反して甲土地の賃料をＢに対して支払うことができます。

エ　正しい

最高裁判所は昭和47年3月9日に『賃借地上にある建物の売買契約が締結された場合においては、特別の事情のないかぎり、売主は、買主に対し、その建物の敷地の賃借権をも譲渡したものであつて、それに伴い、その賃借権譲渡につき賃貸人の承諾を得る義務を負うものと解すべきである。』と判断しています。原則として、ＡがＣに対して乙建物を売却するためには、甲土地にかかる賃借権を譲渡することについてＢの承諾を得る必要があります。

オ　正しい

最高裁判所は昭和38年2月21日に『土地賃借人と賃借人との間において土地賃貸借契約を合意解除しても、土地賃貸人は、特別の事情がないかぎり、その効果を地上建物の賃借人に対抗できない。』と判断しています。Ａ・Ｂ間で当該土地賃貸借契約を合意解除したとしても、原則としてＢは、Ｃに対して建物の明渡しを求めることはできません。

よって、誤りはアとウの２つであり、解答は２となります。

ア：誤り。　乙建物の賃借人Ｃは、土地の取得時効によって直接利益を受ける者にはあたらないので、甲土地にかかるＡの取得時効を援用することができない。


イ：正しい。　賃貸人としての地位は、譲渡人と譲受人との合意のみで当然に移転するとされています。
ただし、当該譲受人が賃貸人としての地位を賃借人に主張するためには、登記が必要であるとされています。


ウ：誤り。　第三者による債務の弁済は、原則認められています。ただし、債務の性質上許されないとき、又は当事者双方が反対の意思を表示したときはすることができません。また、弁済をすることについて法律上の利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済することができない（民法第４７４条）と定められています。
本肢の借地（甲土地）上の乙建物の賃借人Ｃは、その敷地の賃料の弁済について法律上の利害関係を有するとされていますので、たとえ債務者Ａの意思に反する場合であってもＢに賃料を支払うことができます。


エ：正しい。　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡することができない（民法６１２条）と定められています。
本肢のように借地上の建物を譲渡する場合、原則的には土地の賃借権もあわせて譲渡したことになりますので、Ａが乙建物を売却するためには、賃借権譲渡にかかる賃貸人Ｂの承諾が必要となります。


オ：正しい。　土地の賃貸人と賃借人との間において土地賃貸借契約を合意解除したとしても、特別の事情がない限り、土地の賃貸人はその効果を借地上の建物の賃借人に対抗できないとされています。

ア.誤り
借地上の建物の賃借人は、土地の時効取得の完成によって直接利益を受けるものでないから、賃貸人による敷地所有権の取得時効を援用することはできません。（最判昭和44年7月15日）
またCは賃貸借契約に基づいて使用しているため、所有の意思はなく自己の時効取得を主張することもできません。

イ.正しい
賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗するためには登記が必要になります。
したがって、BはCに対して賃料の請求をすることはできません。

ウ.誤り
利害関係を有する第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができます（最判昭和63年7月1日）。借地上の賃借人は利害関係を有する第三者といえるので、CはAに無断で賃料を支払うことができます。

エ.正しい
建物の譲渡自体に賃貸人の承諾は必要ありませんが、通常、建物の譲渡には土地賃借権の譲渡が伴うため、必然的に賃貸人の承諾が必要になってきます。

オ.正しい
土地の賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、その効果は建物賃借人には及びません。