行政書士の過去問
令和4年度
法令等 問32
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問題
行政書士試験 令和4年度 法令等 問32 （訂正依頼・報告はこちら）
Aは、Bとの間でA所有の甲建物の賃貸借契約を締結し、甲建物を引き渡したが、その後、Aは、同建物をCに譲渡した。Aは、同賃貸借契約締結時にBから敷金を提供され、それを受け取っていた。この場合についての次の記述のうち、民法の規定に照らし、誤っているものはどれか。
- 甲建物についてのAのBに対する賃貸人たる地位は、Bの承諾を要しないで、AとCとの合意により、Cに移転させることができる。
- 甲建物の譲渡によるCへの賃貸人たる地位の移転は、甲建物についてAからCへの所有権移転登記をしなければ、Bに対抗することができない。
- AとCが甲建物の賃貸人たる地位をAに留保する旨の合意および甲建物をCがAに賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位はCに移転しない。
- 賃貸人たる地位がCに移転した場合、Bは、Cの承諾を得なければ、甲建物の賃借権を譲り渡すことはできないが、甲建物を転貸するときは、Cの承諾を要しない。
- 賃貸人たる地位がCに移転した場合、敷金の返還に係る債務はCに承継され、Cが、Bに対し、その債務を負う。
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この過去問の解説 （3件）
01
賃貸借については、効力や必要費や有益費、賃借権の譲渡・転貸などが出題されることがあります。賃貸借に関する民法の規定を覚えておきましょう。
正しいです
賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転します（民法605条の2第1項）。
建物の賃貸借の場合、引渡し又は賃借権の登記により対抗要件を備えます（民法605条、借地借家法31条）。
BはすでにAから「引渡し」を受けているため、「対抗要件」を備えています。したがって、AのBに対する賃貸人たる地位は、Bの承諾を要とせずCに移転します。
正しいです
賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができません（民法605条の2第3項）。
正しいです
不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しません（民法605条の2第2項前段）。
誤りです
本肢では「Cの承諾を要しない」とされているため誤りです。
正しいです
賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、費用の償還に係る債務及び敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継します（民法605条の2第4項）。
この問題では、賃貸人の地位が移転した場合についてでしたが、賃借権の譲渡に関する規定についても押さえておきましょう。
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02
民法601条賃貸借は、当事者の一方がある物の使用・収益を相手方にさせることを約し、相手方がその賃料を支払うこと及び引き渡しをうけた者の契約が終了したときに返還することを約することによって効果を生じます。
正しい。
不動産の譲渡とともに賃貸人たる地位が移転する場合、AとCの合意があれば、Bの承諾は不要です。Bは建物の引き渡しを先に受けているので、借地借家法に基づく対抗力は備えています。
正しい。
賃借人たる地位の移転は、不動産の所有権の移転の登記をしなければ対抗することができません（民法605条の2第3項）
正しい。
賃借人たる地位の移転は、不動産の所有権の移転の登記をしなければ対抗することができない為、Cに移転しません。
誤り。
賃貸人であるAの承諾がなければ転貸することができません（民法612条1項）
正しい。
賃貸人たる地位の移転があったときは、その債務についても継承されます（民法605条の2第4項）
賃貸借についても、民法改正により影響している点があります。家主が代わった際の家賃支払い、賃貸中の修繕、退去する際の原状回復などです。
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03
この問題のポイントは、民法605条の2第2項、605条の2第3項、605条の2第4項、605条の3、612条1項の理解です。
まず民法605条の2第2項は不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転するとされています。
民法605条の2第3項は賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができないとされています。
民法605条の2第4項は賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継するとされています。
民法605条の3は不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、前条第三項及び第四項の規定を準用するとされています。
民法612条1項は賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないとされています。
以上の点をおさえて、解説をみていきましょう。
解説の冒頭より、不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができるとされています。
また、Aが不動産の譲渡人、Cが譲受人、Bが賃借人となります。
よって、甲建物についてのAのBに対する賃貸人たる地位は、Bの承諾を要しないで、AとCとの合意により、Cに移転させることができるとなります。
解説の冒頭より、賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができないとされています。
また、賃借人はBとなります。
よって、甲建物の譲渡によるCへの賃貸人たる地位の移転は、甲建物についてAからCへの所有権移転登記をしなければ、Bに対抗することができないとなります。
解説の冒頭より、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転するとされています。
また、譲渡人がA、譲受人がCとなります。
よって、AとCが甲建物の賃貸人たる地位をAに留保する旨の合意および甲建物をCがAに賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位はCに移転しないとなります。
解説の冒頭より、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができないとされています。
よって、賃貸人たる地位がCに移転した場合、Bは、Cの承諾を得なければ、甲建物の賃借権を譲り渡すことはできなく、甲建物を転貸するときも、Cの承諾を要するとなります。
解説の冒頭より、賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継するとされています。
よって、賃貸人たる地位がCに移転した場合、敷金の返還に係る債務はCに承継され、Cが、Bに対し、その債務を負うとなります。
この問題のように、条文知識を問う問題は必ず出てくるので、条文素読もやった方が良いでしょう。
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