行政書士 過去問
令和6年度
問30 (法令等 問30)

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抵当権に対抗できない賃借権により競売開始手続前からその目的建物について

1.賃貸借契約を結んだ賃借人であり、

かつ

2.実際に使用収益する者

は買受けの時から6か月間その明渡の猶予が認められます。（民法395条）

※建物賃借人のみ。（土地賃借人には適用されません。）

※賃借人は賃料相当額を不当利得として買受人に納めなければ明渡猶予は認められません。

※競売開始手続後に賃貸借契約を結んだ者や契約だけ行い現実に使用収益していない者は適用外となります。（ただし強制管理・担保不動産収益執行の管理人が競売開始手続後に賃貸借契約を結んだ場合はその賃借人に適用されます。）
 

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抵当権に対抗できない賃借権により競売開始手続前からその目的建物について、

1.賃貸借契約を結んだ賃借人であり、

かつ

2.実際に使用収益する者は

買受けの時から6か月間その明渡の猶予が認められます。（民法395条）

猶予期間は買受けから6か月あり、直ちに明渡請求することはできません。

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抵当権者の賃料債権への物上代位による差押えと賃料債権の債権譲渡との優劣は抵当権の設定登記と第三者に対する債権譲渡の対抗要件の具備（債務者への確定日付ある証書による通知）の先後によります。（最判平10・1・30）

本肢ではBによる抵当権設定登記が先になされているのでBの物上代位が優先します。

※なお、賃借人が敷金を支払っている場合は敷金の充当による相殺が優先されます。

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占有者が占有権原を有する場合であっても、占有者に競売妨害目的があり、抵当不動産の交換価値の実現が妨げられ、抵当権の優先弁済権の行使が困難になるような事情がある場合には抵当権者は自己の抵当権に基づく妨害排除請求権を行使できます。

この場合に設定者（所有者）が適切に維持管理することを期待できない場合は、抵当不動産の直接自己への明渡しを請求できます。（最判平17・3・10）

本肢では「甲を適切に維持管理することが期待できるとき」とありますので上記のような事情が認められず、非占有型物件である抵当権に基づく直接の明渡請求は認められません。

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転貸賃料債権については、賃借人を所有者（賃貸人）と同視できるような特段の事情がない限り物上代位権を行使できません。