管理業務主任者 過去問
令和4年度（2022年）
問40
問題文
新築の分譲マンションの売買契約における売主の担保責任に関する次の記述のうち、住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、本問において「品確法」という。）によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、当該マンションは、品確法上の新築住宅に該当するものとする。
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問題
管理業務主任者試験 令和4年度（2022年） 問40 （訂正依頼・報告はこちら）
新築の分譲マンションの売買契約における売主の担保責任に関する次の記述のうち、住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下、本問において「品確法」という。）によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、当該マンションは、品確法上の新築住宅に該当するものとする。
- 当該マンションの構造耐力上主要な部分等の瑕疵については、売主とは別の建築請負会社が建築したものである場合、当該売主が瑕疵（かし）担保責任を負う期間は、当該売主がその建築請負会社から引渡しを受けた時から10年間とされる。
- 買主が購入後1年以内に当該マンションを第三者に転売した場合に、その第三者（転得者）は、当初の買主（転売者）が引渡しを受けた時から10年以内であれば、元の売主に対して直接に瑕疵担保責任を当然に追及することができる。
- 当該マンションの買主は、売主に対し、瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の特約は、買主がそれを容認したとしても無効である。
- 当該マンションが建設工事の完了の日から起算して1年を経過して初めて分譲された場合には、品確法上の担保責任は問えない。
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この過去問の解説 （2件）
01
品確法に関する問題です。
適切。新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、一定の担保の責任を負います（品確法95条1項）。
不適切。買主が購入後1年以内に当該マンションを第三者に転売した場合に、その第三者（転得者）は、当初の買主（転売者）が引渡しを受けた時から10年以内であっても、元の売主に対して直接に瑕疵担保責任を当然に追及することができるわけではありません（品確法95条1項）。
売主宅建業者←ー
↓ |
買主（転売者） |当然に追及はできない
↓ |
第三者（転得者） ー
第三者（転得者）にできることと言えば、当初の買主（転売者）に責任追及することくらいになります。
理論上は、当初の買主（転売者）から売主宅建業者に対して品確法上の担保責任を追及することができます。
適切。品確法に定める担保責任として損害賠償請求も認められていますので、上記の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効となります（品確法95条2項）。
適切。この法律は、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕疵担保責任について特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的としています（品確法1条）。
しかし、この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。）をいいます（品確法2条2項）。
したがって、本肢のように当該マンションが建設工事の完了の日から起算して1年を経過して初めて分譲された場合には、品確法上の担保責任は問えません。
よくよく考えてしまうと難しい肢もありますが、いずれも頻出論点ではあります。
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02
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)には、民法の特別法として、新築住宅の請負又は売買について瑕疵担保責任(契約不適合責任)の特則が定めてあります。憶える内容としてはそれほど多くないので、確実に身に付けておきましょう。
瑕疵担保責任の条文自体は4条しかなく、ざっくりまとめると、
建築時から1年を経過しない新築住宅であって明らかに一時使用のために建設されたのではないものの請負又は売買において、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵担保責任は、建物の引渡しの時から原則10年で最長20年
という内容です。
瑕疵担保責任の内容は、民法の規定によります。
すなわち、損害賠償(民法第415条)、解除(民法第541条及び第542条)、追完請求権(民法第562条)、代金減額請求権(民法第563条)です。
また、瑕疵担保責任を問うことができる期間も民法の規定によります。
すなわち、瑕疵を知った時から1年以内に相手方に通知することが必要です(民法第566条及び第637条)。
ただし相手方が瑕疵につき悪意又は重過失がある場合は、期間制限はありません。
引渡しの時というのは、
請負(つまり、注文住宅)ならば、請負人が注文者に引き渡した時
売買(つまり、建売住宅)ならば、売主が買主に引き渡した時
です。
ただし、売主が請負人に発注して建てた場合、つまり請負人→売主→買主という2段の引渡しがある場合には、先の引渡し、つまり請負人から売主への引渡しの時になります。
これは一緒に憶えておきましょう。
ちなみに瑕疵担保責任の対象となる「構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分」については、特約で範囲を拡大することは当然できます。
「最も不適切」ではありません。
新築住宅の売買契約について、売主が品確法上の瑕疵担保責任を負う期間の起算点は、売主が買主に引き渡した時が原則ですが、売主が売買契約外の請負人から引渡しを受けた場合には、請負人から売主への引渡しの時になります。
品確法第95条第1項「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、……担保の責任を負う。」
「最も不適切」です。よってこの肢が正解です。
転売するとそれはもはや「新たに建設された住宅」ではないので「新築住宅」に該当しません。ですから、転得者は、元の売主に対して瑕疵担保責任を問うことができません(転売者に対して契約不適合責任を問えるかどうかは別論です)。
それを「当然に～できる」とする本肢は、不適切です。
品確法第95条第1項「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（……）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、……担保の責任を負う。」
品確法第2条第2項「この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。」
なお、最初の買主である転売者が最初の売主に対して瑕疵担保責任を問うことは可能です。
この最初の買主としての契約上の地位を転得者に移転することも可能です。
そうすれば、転得者は、元の売主に対して直接に瑕疵担保責任を問うことが出ます。
民法第539条の2「契約の当事者の一方が第三者との間で契約上の地位を譲渡する旨の合意をした場合において、その契約の相手方がその譲渡を承諾したときは、契約上の地位は、その第三者に移転する。」
「最も不適切」ではありません。
品確法に定める瑕疵担保責任の規定に反する特約で買主に不利なものは無効となります。
損害賠償請求権は、瑕疵担保責任の内容として認められており、それを排除する特約は買主に不利なので無効となります。
品確法第95条「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（……）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、民法第415条(損害賠償の規定です。筆者註)……に規定する担保の責任を負う。
２ 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
(第3項以下略)」
「最も不適切」ではありません。
新築住宅が建設工事の完了の日から1年を経過したものである場合は、品確法の瑕疵担保責任の規定は適用されません。
品確法第95条第1項「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（……）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、……担保の責任を負う。」
品確法第2条第2項「この法律において「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）をいう。」
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