管理業務主任者 過去問
令和4年度（2022年）
問41
問題文
次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、本問において「マンション」とは、同法第2条第1項第1号に規定するものとする。
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問題
管理業務主任者試験 令和4年度（2022年） 問41 （訂正依頼・報告はこちら）
次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、本問において「マンション」とは、同法第2条第1項第1号に規定するものとする。
- 非法人の管理組合において、マンションの管理者又は区分所有者集会で指定された区分所有者は、特定行政庁に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。
- 特定行政庁が行う除却の必要性に係る認定は、外壁等が剥離（はくり）し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれに対する安全性に係る基準に該当するのみでは行われない。
- 特定要除却認定を受けた場合において、特定要除却認定マンションに係る敷地利用権が数人で有する所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数で、当該特定要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議をすることができる。
- その敷地面積が政令で定める規模以上であるマンションのうち、要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率には、特例が認められる。
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この過去問の解説 （2件）
01
建替え円滑化法に関する問題です。
適切。マンションの管理者等※は、特定行政庁に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができます（建替え円滑化法102条1項）。
※マンションの管理者等
(1)非法人の管理組合における
①規約か集会の決議で選任された管理者
②管理者がないときは、区分所有者集会において指定された区分所有者
(2)管理組合法人の規定により置かれた理事
不適切。特定行政庁は、前項の規定による申請があった場合において、当該申請に係るマンションの外壁等が剝離（はくり）し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるときは、その旨の認定をするものとしています（建替え円滑化法102条2項3号）。
適切。本肢の通りです（建替え円滑化法108条1項）。
これをマンション敷地売却決議といいます。
適切。本肢の通りです（建替え円滑化法105条1項）。
仮に建替えたとしても交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、しかも建替え後のほうがむしろ市街地の環境の整備改善に資すると認められれば、容積率をおまけしてもらえるということです。
たとえば、容積率100%よりも200%のほうがより多くの入居者を獲得できるため、建替え後の資金難解消につながります。
建替え円滑化法を真に理解するためには、区分所有法や標準管理規約等の深い理解が求められます。
問題演習はしつつも、まずは基礎知識の定着を目指しましょう。
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02
本問は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(建替え等円滑化法)に定める「除却する必要のあるマンションに係る特別の措置」についての知識を問う問題です。
建替え等円滑化法では、建替え、敷地売却、敷地分割の3つの事業について規定しています。
そして、一定の条件に合致する建物について、管理者等から申請を受けた特定行政庁(*)が要除却認定をすることを定めています。
要除却認定を受けることで、建替え、敷地売却、敷地分割について、特例規定が適用されます。
(*)特定行政庁
建築基準法第2条第35号
「特定行政庁 この法律の規定により建築主事又は建築副主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいう。ただし、第97条の2第1項若しくは第2項又は第97条の3第1項若しくは第2項の規定により建築主事又は建築副主事を置く市町村の区域内の政令で定める建築物については、都道府県知事とする。」
要除却認定とは簡単に言えば、建物に問題があるから取り壊した方がいいという認定です。認定を受けた後でどうするかは次の段階の話です。
要除却認定は管理者等の申請を待って行われます。申請を受けて特定行政庁が要除却認定するのは、5通りの場合があります。
大雑把に言えば、
①耐震基準に合致しない。
②耐火基準に合致しない。
③外装等の剥落等で危険を生じるおそれあり。
④配管の損傷等により著しく衛生上有害なおそれあり。
⑤いわゆるバリアフリー法(*)に基づく基準に適合しない。
です。
(*)正式な法律名は、「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」
建替え等円滑化法第102条「マンションの管理者等（……）は、国土交通省令で定めるところにより、建築基準法（……）第2条第35号に規定する特定行政庁（以下単に「特定行政庁」という。）に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。
２ 特定行政庁は、前項の規定による申請があった場合において、当該申請に係るマンションが次の各号のいずれかに該当するときは、その旨の認定をするものとする。
一 当該申請に係るマンションが地震に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
二 当該申請に係るマンションが火災に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
三 当該申請に係るマンションが外壁、外装材その他これらに類する建物の部分（第108条第6項第2号ハ（１）において「外壁等」という。）が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。
四 当該申請に係るマンションが給水、排水その他の配管設備（その改修に関する工事を行うことが著しく困難なものとして国土交通省令で定めるものに限る。）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき。
五 当該申請に係るマンションが高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（……）第14条第5項に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認められるとき。
(第3項略)」
「最も不適切」ではありません。
管理者等は、特定行政庁(*)に対してマンションの除却を必要とする旨の申請をすることができます。
本肢は、「非法人」と書いてありますが、問題文を短くするための便宜であってもちろん管理組合法人も可能です。その場合には、理事が申請します。
マンションの管理者等（区分所有法第25条第1項の規定により選任された管理者（管理者がないときは、区分所有法第34条の規定による集会（以下「区分所有者集会」という。）において指定された区分所有者）又は区分所有法第49条第1項の規定により置かれた理事をいう。……）は、国土交通省令で定めるところにより、建築基準法（……）第2条第35号に規定する特定行政庁（以下単に「特定行政庁」という。）に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。
(*)特定行政庁
建築基準法第2条第35号
「特定行政庁 この法律の規定により建築主事又は建築副主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいう。ただし、第97条の2第1項若しくは第2項又は第97条の3第1項若しくは第2項の規定により建築主事又は建築副主事を置く市町村の区域内の政令で定める建築物については、都道府県知事とする。」
「最も不適切」です。よってこの肢が正解です。
外壁等が剥離し落下することにより周辺に危害を生じるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当するのであれば、特定行政庁は要除却認定をします。
建替え等円滑化法第102条第2項第3号「当該申請に係るマンションが外壁、外装材その他これらに類する建物の部分（第108条第6項第2号ハ（１）において「外壁等」という。）が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当すると認められるとき」
「最も不適切」ではありません。
特定要除却認定を受けたマンションの敷地売却決議は、区分所有者の頭数、議決権、敷地利用権の持分の価格の4/5以上によって行うことができます。
建替え等円滑化法第108条第1項「特定要除却認定を受けた場合において、特定要除却認定マンションに係る敷地利用権が数人で有する所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該特定要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）をすることができる。
ちなみに、「借地権」というのは具体的には、建物所有を目的とした地上権又は賃借権のことです。使用借権は入らないので念のため。
「最も不適切」ではありません。
ほぼ条文そのままです。
要除却認定を受けたマンションを建替える際に、一定の要件を満たせば、容積率の緩和特例が適用されます。
建替え等円滑化法第105条第1項「その敷地面積が政令で定める規模以上であるマンションのうち、要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率（建築面積の敷地面積に対する割合をいう。）、容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下この項において同じ。）及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率は、その許可の範囲内において、建築基準法第52条第1項から第9項まで又は第57条の2第6項の規定による限度を超えるものとすることができる。」
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