管理業務主任者 過去問
令和4年度（2022年）
問44

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)は5年ほど前に施行の割と新しい法律です。

本法は簡単に言うと、賃貸住宅管理業を登録制にして管理を受託する業者に対する法的規制を行うことと、住宅の転貸目的の賃貸、いわゆるサブリース目的の賃貸借契約(マスターリース契約)を規制する法律です。

直接的にはマンション管理業とは関係がないのですが、不動産の関連法として、そういう趣旨、目的の法律があるということくらいは知っておきなさいということでしょう。

サブリースは一括借上げ家賃保証と言いながら途中で家賃を下げることが頻発して結構問題になりました。
最高裁判例(最判平成15年10月21日)でサブリースを行う事業者と大家との間のマスターリース契約にも借地借家法の適用があるとされました。その後、多くの借地借家法第32条第3項に違反する賃料減額が行われ、訴訟になった事例も多々あります。このことから従前の法制度では大家の保護が不十分であることが明らかになったことが本法制定の背景にあります。

登録制の方は以前から任意登録制度がありましたが、本法制定により登録が義務になりました。

閑話休題。

いきなり解法テクニック的な話をします。
頭から解いてもそれほど変わりはありませんが、最初にすべての選択肢で語句が異なるイを考えます。
マンション管理業が登録制なのですから賃貸住宅管理業も同じだろうという予測はできると思います。
管理業務主任者試験を受けようという人がマンション管理業が登録制であることを知らないのは考えものです。

これで正解は確定します。問題としては易しいです。

さて個別の語句欄の解説をします。

アについて見ると、「賃貸住宅管理業法」と言うからにはアが「賃貸住宅」なのは明らかです。共同住宅は別に賃貸住宅とは限りません。

賃貸でない共同住宅の管理はマンション管理業の守備範囲です。
もちろん、区分所有者が所有する区分所有建物を賃貸に供するということはあります。この場合の賃貸契約の扱いはマンション管理業者ではなく賃貸管理業者の守備範囲になります。
 

マンション管理業者からすると同じ物件の住人でも区分所有者と賃借人では法律関係が異なるので、対応も実質的に変わることがあるということは知っておいてもいいかもしれません。あまり表立っては言いませんが。

イは既に解説しましたので飛ばします。

ウについて見ると、これは知らないとほとんどどうしようもありません。
結論的には、「特定賃貸借契約」が入るということになるわけですが、「建物賃貸借契約」を入れても違和感はありません。
もっとも、最初に述べたサブリース問題を念頭に置けば、サブリースを目的とする賃貸借契約が本法の規制の第一目的と言っても良いです。すると、サブリースを目的とするマスターリース契約に該当する契約である「特定賃貸借契約」が入るのが法の目的を定める第1条に入るはずということになります。

なお、「特定賃貸借契約」とは、簡単に言えば、サブリースを目的とするマスターリース契約のことです。つまり転貸を予定した物件の賃貸借契約です。

賃貸住宅管理業法第2条第第4号「この法律において「特定賃貸借契約」とは、賃貸住宅の賃貸借契約（……）であって、賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるものをいう。」

以上によりアイウに入るものは順に、
(ア)「賃貸住宅」(イ)「登録制度」(ウ)「特定賃貸借契約」
となります。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」からの出題です。