管理業務主任者 過去問
令和4年度（2022年）
問45
問題文
宅地建物取引業者の媒介によりマンションの売買契約が成立した場合における宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下、本問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法によれば、最も不適切なものはどれか。
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問題
管理業務主任者試験 令和4年度（2022年） 問45 （訂正依頼・報告はこちら）
宅地建物取引業者の媒介によりマンションの売買契約が成立した場合における宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下、本問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法によれば、最も不適切なものはどれか。
- 宅地建物取引業者は、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されているときは、その旨を37条書面に記載しなければならない。
- 宅地建物取引業者は、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。
- 宅地建物取引業者は、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を37条書面に記載しなければならない。
- 宅地建物取引業者は、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。
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この過去問の解説 （2件）
01
【宅建業法37条1項】
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項（各肢参照）を記載した書面を交付しなければならない。
不適切。宅地建物取引業者は、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されているときは、その旨を35条書面に記載して説明しなければなりません（宅建業法施行規則16条の2第3号）。
一方で、37条書面に本肢のような規定はありません（宅建業法37条1項各号参照）。
適切。本肢の通りです（宅建業法37条1項7号）。
民法で「債務不履行」について学ぶのはこのためです。
適切。宅地建物取引業者は、代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を37条書面に記載しなければなりません（宅建業法37条1項9号）。
たとえば、住宅ローンを組んでくれる金融機関を宅建業者が紹介することになっている場合、万が一ローン審査が通らなかったときの措置を37条書面に記載しておく必要があります。
適切。本肢の通りです（宅建業法37条1項10号）。
民法で「危険負担」について学ぶのはこのためです。
宅建試験で20問近く出題されるような法律が、管理業務主任者試験においては1問出るか出ないかです。
まずは過去問演習を通じて理解することを目指しましょう。
また、どうしてもこの分野で確実に得点したいのであれば、もはや宅建試験の勉強が必要かもしれません。
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02
本問は37条書面の記載事項を問うものですが、知らなくても肢の比較で正解が出せる問題です。
37条書面は契約が成立したときに交付するもの、つまり契約内容に関する文書です。
35条の重要事項説明は、契約成立前の相手方に対する情報提供が目的です。
この違いが分かっていれば、内容の違いもなんとなく判ると思います。
宅地建物取引業方第37条第1項「宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一 当事者の氏名（法人にあつては、その名称）及び住所
二 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二の二 当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項
三 代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法
四 宅地又は建物の引渡しの時期
五 移転登記の申請の時期
六 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
七 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
八 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
九 代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
十 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
十一 当該宅地若しくは建物が種類若しくは品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容
十二 当該宅地又は建物に係る租税その他の公課の負担に関する定めがあるときは、その内容」
条文を眺めれば判ると思いますが、37条書面は簡単に言えば、契約当事者(第1号)、契約の目的物である建物(第2号及び第2号の2)及び契約の履行等にまつわる(第3号以下)重要事項を記載するものです。
これは37条書面は契約成立の時に交付するものであり、契約内容に関する重要事項を記載すべきものだからです。
そして、どれがそれに該当するかを判断するのですが、肢同士を比較すれば明らかに違うものがあるので容易に正解できます。
宅地建物取引業法は、学習が手薄になる分野だと思いますが、第35条の重要事項の説明と37条書面の大まかな内容くらいは憶えておきましょう。
「最も不適切」です。よってこの肢が正解です。
他と比べてください。明らかに性質の異なる話をしています。
37条書面は簡単に言えば、契約内容、つまり当事者、建物及び契約の履行等にまつわる重要事項を記載するものです。
管理規約による利用制限の話は、これらとは明らかに次元が異なります。
管理規約による利用の制限は、契約内容ではなく、契約締結前に知っておきたい契約の前提条件となる話です。また、契約締結後に改めて書面を要する話ではないことも判ると思います。
ですから、37条ではなく35条の重要事項説明の対象になります。
宅地建物取引業法第35条第1項第6号「当該建物が建物の区分所有等に関する法律（……）第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、……契約内容の別に応じて国土交通省令・内閣府令で定めるもの」
宅地建物取引業法施行規則第16条の2第3号「区分所有法第二条第三項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容」
「最も不適切」ではありません。
契約の解除に関する定めがある時は、当該定めは契約の履行等にまつわる重要事項ですから37条書面に記載する必要があります。
宅地建物取引業法第37条第1項第7号「契約の解除に関する定めがあるときは、その内容」
「最も不適切」ではありません。
要するに、宅建業者が紹介した住宅ローンの審査が通らなかったらどうするのかという話です。
支払いができなくなるわけですから、そのときどうするかは履行等にまつわる重要事項です。
よって37条書面に記載が必要です。
宅地建物取引業法第37条第1項第9号「代金又は交換差金についての金銭の貸借のあつせんに関する定めがある場合においては、当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」
「最も不適切」ではありません。
これも、不可抗力による損害が生じたときにどうするかという話ですから、履行等にまつわる重要事項です。
よって、定めがあるときは37条書面に記載が必要です。
宅地建物取引業法第37条第1項第10号「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容」
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