マンション管理士 過去問
令和5年度（2023年）
問18

正しい

民法336条より、一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができます。ただし、登記をした第三者に対しては、この限りでないです。

したがって、登記された抵当権が先取特権より優先順位が高くなります。本選択肢は正しいです。

誤り

先取り特権(一般)は「債務者の総財産」の上に生ずる権利です。

そのため、区分建物のみに成立することはありません。

正しい

先取特権(一般)の場合は先取特権の存在を証する文書を提出することで、競売の申立てが可能です。したがって本選択肢は正しいです。

正しい

第423条より、債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利を行使することができます。したがって本選択肢は正しいです。

　民法336条により、「一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる。ただし、登記をした第三者に対しては、この限りでない。」とされるので、正しいです。

　不動産登記法73条3項により、「敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。」とされます。

　つまり、「敷地権付き区分建物の当該建物のみを目的とする先取特権の登記を申請することができる。」ということではないので、誤りです。

　民法336条により、「一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても、特別担保を有しない債権者に対抗することができる。ただし、登記をした第三者に対しては、この限りでない。」とされ、民事執行法181条1項4号により、「不動産担保権の実行は、一般の先取特権にあつては、その存在を証する文書が提出されたときに限り、開始する。」とされるので、正しいです。

　民法423条1項により、「債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利（被代位権利という。）を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利及び差押えを禁じられた権利は、この限りでない。」とされるので、正しいです。

正しい

民法第336条により、一般的に、先取特権は登記をしていなくても効力を発揮しますが、登記された抵当権には優先順位で劣後します。
これは、不動産登記制度が第三者対抗要件を定めているためです。

例:
Aが管理費滞納により先取特権を主張しても、登記済みの抵当権が優先されます。

誤り（正解肢）

民法第336条により、先取特権は「債務者の総財産」に対して効力が及ぶ権利であり、特定の不動産や建物のみに先取特権を設定することはできません。
そのため、建物のみを目的として先取特権の登記を申請することはできません。

例:
敷地権付き区分建物を構成する敷地と建物は一体として管理されるため、「建物だけ」を対象とする先取特権の登記は不可能です。

正しい

民事執行法第181条により、先取特権の場合、登記がなくても競売の申立てが可能です。
管理者は先取特権が存在することを証明する書類（例：管理費滞納証明書など）を提出することで競売を申し立てることができます。

例:
Aが先取特権の登記をしていなくても、管理者は担保不動産競売を申し立てることができます。

正しい

民法第423条（債権者代位権）により、債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に代位してその権利を行使することができます。
本件では、管理者は管理費債権を保全するため、滞納者の相続人に代位して相続登記を申請することができます。

例:
相続登記が行われていない場合、管理者は相続人に代わって登記を申請できます。