賃貸不動産経営管理士の過去問
平成27年度（2015年）
問28
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問題
賃貸不動産経営管理士試験 平成27年度（2015年） 問28 （訂正依頼・報告はこちら）
ガイドラインに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 借主は、退去時に壁のクロスの経年劣化及び通常損耗分の張替えについて、ガイドラインで示されている下記のグラフに従い張替え費用を負担しなければならない。
- 経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に借主が故意・過失等により設備等を破損し、使用不能にしてしまった場合には、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担すべきときがある。
- 借主に特別の負担を課す特約については、その特約をする必要性があり、かつ、暴利的ではない等の客観的、合理的理由があり、借主が、特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識したうえで、特約による義務負担の意思表示をすることが、その有効性の要件となる。
- 新築から３年経過後に入居し、選択肢１のグラフの始点を50%と決定していた場合で、入居２年後の退去の際、壁のクロス（耐用年数６年）に借主が修理費用を負担すべき損傷があった。その張替え費用が６万円である場合、このグラフによれば借主が負担すべき金額は１万円である。
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この過去問の解説 （3件）
01
退去時の壁のクロスの経年劣化及び通常損耗分の張替えは、貸主が負担しなければなりません。
2 . 正しい。
本肢の通りです。尚、実務上でも経過年数を超えた設備等（エアコンや給湯器など）が使用可能な場合は多いです。
3 . 正しい。
借主に特別の負担を課す特約の有効性については、本肢の通りその特約の必要性、合理的理由、借主の認識と意思表示などの要件があります。
4 . 正しい。
クロスの耐用年数は6年ですが、借主が入居した段階でのクロスの張替費用を算出すると3万円（6万円×50％）です。
借主が退去した時点で5年が経過している為、クロス張替の負担は1万円（3万円÷3年）となります。
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02
2．原状回復ガイドラインでは、経過年数を超えた設備などであっても使用可能な場合があり、賃借人が故意過失により破損や使用不能にした場合は、
本来機能していた機能まで状態を戻すとされています。したがって借主の負担で原状回復すべきとされています。
3．本文のとおりですが、借主に特別な負担を課す特約を締結するには借主保護の観点から細心の注意が必要になります。
4．このグラフにおいてクロスの耐用年数は6年であり、グラフ内の下の線が対象となります。経過年数は合計5年ですので、
グラフ内の経過年数5年の借主負担によると約17％を示しており、費用6万円の約17％＝約1万円が借主の負担となります。
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03
正解 1
肢1 不適切
ガイドラインでは、クロスの経年劣化及び通常損耗分の張替えについて費用を負担しなければならないのは貸主です。
肢2 適切
借主が故意・過失等により設備等を破損した場合には、経過年数に関わらず継続してその設備が使用可能だったときは、従来機能していた状態まで回復させるための費用を借主が負担しなければならないケースがあります。
肢3 適切
原状回復費用などについて借主に特別の負担を課す特約を付けるといった、ガイドラインの考え方と異なる内容を契約の中で取り決めることは可能です。ただし、その特約の必要性や合理的理由があり、借主の合意があることが要件となります。
肢4 適切
新築から３年経過後に入居し、グラフの始点を50%と決定していた場合、耐用年数6年で貼り換え費用が6万円なら、入居時点での残存価値は6万円×50% = 3万円です。入居2年後の残存価値は、3万円 – 2万円 = 1万円となるので、借主が負担すべき金額は１万円です。
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