賃貸不動産経営管理士の過去問 平成28年度（2016年） 問34

正解（適切なもの）は、3です。

1 誤り。
公式テキスト第8編賃貸業への支援業務．第3章賃貸管理と証券化業務．Ⅰ不動産証券化の流れと現状．2不動産証券化の流れに記載されています。これによれば、平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（現在の「資産の流動化に関する法律」）が制定され、特定目的会社（SPC）が証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に配当できるようになった、とあります。賃料収入を投資家に配当するのであり、配分ではありません。したがって、選択肢は誤りです。

2 誤り。
公式テキスト第8編賃貸業への支援業務．第3章賃貸管理と証券化業務．Ⅱ不動産証券化と管理業者の役割．3収益費用項目に記載されています。これによれば、PMフィーは特定不動産の管理業務に係る経費であり、運用収益ではなく運用費用とされています。したがって、選択肢は誤りです。

3 正しい。
公式テキスト第8編賃貸業への支援業務．第3章賃貸管理と証券化業務．Ⅱ不動産証券化と管理業者の役割．2プロパティマネジメントに記載されています。これによれば、プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示のもとにプロパティマネジメント業務を行う、とあります。したがって、選択肢は正しいです。

4 誤り。
公式テキスト第8編賃貸業への支援業務．第3章賃貸管理と証券化業務．Ⅱ不動産証券化と管理業者の役割．2プロパティマネジメントに記載されています。これによれば、アセットマネジメントが資金運用の計画・実施であるのに対し、プロパティマネジメントは、実際の賃貸管理·運営を行う、とあり説明が逆になっています。したがって選択肢は誤りです。

正解は３です。

1 .不適切です。
平成10年に特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（現在の「資産の流動化に関する法律」）が制定され、ＳＰＣが証券を発行して投資家から不動産への投資資金を集め、不動産を購入して賃料収入を取得し、賃料収入を投資家に「配当」できるようになりました。「配分」は意味合いが変わってしまいますので誤りです。

2 .不適切です。
平成19年３月改正の不動産鑑定評価基準では、ＤＣＦ法の適用過程の明確化の中で、収益費用項目の統一化が図られ、ＰＭフィー（プロパティマネジメントフィー）は「運営費用」として 計上されるようになりました。

3 .適切です。
プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから選定され、その委託を受けてプロパティマネジメント業務を担当します。

4 .不適切です。
アセットマネジメントは、資金運用の計画・実施を行うのに対し、プロパティマネジメントは、実際の賃貸管理・運営を行います。

最も適切なものは『プロパティマネジメント会社は、アセットマネージャーから委託を受け、その指示の下にプロパティマネジメント業務を行う。』です。