賃貸不動産経営管理士の過去問 平成28年度（2016年） 問33

正解は１です。

1 .不適切です。
住宅の耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年、木造（サイディング張）で22年とされており、前半部分は適切な内容ですが、建物の償却はすべて定額法によるものとされています。

2 .適切です。
レンタブル比とは延べ床面積に対するレンタブルエリア（賃貸できる面積）の比率のことです。賃貸面積比とも呼ばれています。 レンタブル比を大きくすると、建物の収益が高くなるため、オフィスビルなどではできるだけレンタブル比が大きくなるように設計されています。

3 .適切です。
元利均等返済とは返済額（元金と利息の合計）が一定となる返済方式です。毎月の返済額が変わらないので、計画的な返済が可能になります。

4 .適切です。
相続税対策として確実で充分な効果が認められるのであれば、単独事業として充分な利益が見込めなくても、事業実施の判断となり得る可能性はあります。

正解（不適切なもの）は、1です。

1 誤り。
公式テキスト第8編賃貸業への支援業務．第2章各論．Ⅲ事業収支．3資金調達と収支項目（キャッシュフロー計算）の建物の法定耐用年数の表に記載されています。これによれば、鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年、木造（サイディング張）で22年というのは正しいですが、（注）に建物はすべて定額法で償却しなければならない、とされています。したがって、選択肢は誤りです。

2 正しい。
公式テキスト第8編賃貸業への支援業務．第2章各論．Ⅲ事業収支．3資金調達と収支項目（キャッシュフロー計算）に記載されています。これによれば、延べ面積に対し、賃料収入を得ることができる専有部分面積割合をレンタブル比といい、レンタブル比の値は、建物のグレードが高いものほど、あるいは規模が小さくなるほど、低くなる傾向があります。したがって、選択肢は正しいです。

3 正しい。
公式テキスト第8編賃貸業への支援業務．第2章各論．Ⅲ事業収支．3資金調達と収支項目（キャッシュフロー計算）に記載されています。これによれば、借入金の返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の二つの方法があるが、不動産賃貸事業資金の融資には、元利均等返済が多く採用されている、とあります。したがって、選択肢は正しいです。

4 正しい。
公式テキスト第8編賃貸業への支援業務．第2章各論．Ⅲ事業収支．1作成手順に記載されています。これによれば、相続税対策として確実で十分な効果が見込める場合には、賃貸不動産事業がそれ単独での利益が十分でなくとも、その事業を実施するとの判断も可能である、とあります。したがって、選択肢は正しいです。

最も不適切なものは『住宅の耐用年数は、鉄筋コンクリート造で47年、重量鉄骨造で34年、木造（サイディング張）で22年とされており、定額法又は定率法によって償却する。』です。