賃貸不動産経営管理士の過去問 平成29年度（2017年） 問17

正解は４です。

1 .不適切です。
貸主が行うべき修繕を借主が行い、その費用を借主が負担した場合には、借主は貸主に対して費用の償還請求をすることができます（民法第608条第1項）。雨漏りの必要費を支出した場合は、直ちにその費用の償還を請求できるとされており、契約終了まで待つ必要はないです。また、価格の増加が現存しなくても請求はできます。

2 .不適切です。
貸主は過失の有無にかかわらず、賃貸建物が全部滅失した場合には、その建物の修繕義務を負うことはないです。賃貸建物の滅失によって、賃貸借契約における貸主の債務が履行不能となり、消滅します（賃貸借契約は終了）。

3 .不適切です。
賃貸建物の損傷の原因が天変地異等、不可抗力によるものである場合でも、貸主は賃貸建物の修繕義務を負います。

4 .適切です。
貸主は賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負います（民法第606条第１項）。もし、貸主がその修繕義務の履行を怠り、借主が賃貸建物を全く使用することができなかった場合には、借主はその期間の賃料の支払を免れるとされています。

正解（適切なもの）は4です。

1 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第2章貸主の義務（借主の権利）．Ⅲ修繕業務・各論（必要費・有益費・造作）．1必要費償還請求権に記載されています。雨漏りの修繕費用は必要費にあたりますので、貸主は直ちにこれを支払う必要があります。賃貸借契約終了時に賃貸建物の価格の増加が現存する場合に限り、支出した費用又は増加額の償還を請求することができるのは、有益費です。したがって、選択肢は誤りです。

2 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第2章貸主の義務（借主の権利）．Ⅱ修繕義務・総論．1概説に記載されています。これによれば、修繕が不可能な場合は、修繕義務は生じないとされています。選択肢では火災により賃貸建物が全部消失していますので修繕することは不可能です。したがって、選択肢は誤りです。

3 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第2章貸主の義務（借主の権利）．Ⅱ修繕義務・総論．1概説に記載されています。これによれば、賃貸不動産の破損等が天変地異等、不可抗力により生じた場合は貸主は修繕義務があるとされています。したがって、選択肢は誤りです。

4 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第2章貸主の義務（借主の権利）．Ⅱ修繕義務・総論．3修繕義務違反の効果に記載されています。これによれば、貸主が修繕義務の履行を怠り、借主が賃貸建物を全く使用することができなかった場合には、借主はその期間の賃料の支払を免れるとされています。したがって、選択肢は正しいです。

最も適切なものは『貸主が修繕義務の履行を怠り、借主が賃貸建物を全く使用することができなかった場合には、借主はその期間の賃料の支払を免れる。』です。