賃貸不動産経営管理士の過去問
平成29年度（2017年）
問16

正解は３です。

ア .適切です。
居住の用に供する建物の賃借人が、相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する（借地借家法第36条）。

イ .不適切です。
借主に相続が開始し、その賃借権を相続した共同相続人は、それぞれに賃料全額の不可分債務が生じます。よって貸主は各共同相続人に対して、賃料全額を請求できることになります。

ウ .適切です。
共有物の管理行為(変更となる場合を除く)については、共有者の持分の割合に応じて、その過半数によって決する（民法第252条）。賃貸借契約の締結や解除、取消といった行為は管理行為にあたりますので、各共有者の持分の過半数で決まります。

正解（適切なものの組み合わせ）は3（ア、ウ）です。

ア 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第1章賃貸借契約．Ⅶ賃貸借の契約（賃貸借契約当事者の死亡）．3借主の死亡に記載されています。これによれば、借主が死亡し、相続人がいない場合でも、事実上夫婦関係・養親子関係にあるものが同居しているときは、その同居者がとくに反対の意思表示をしない限り、その契約を承継することになる（借地借家法第36条）とされています。したがって、選択肢は正しいです。

イ 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第4章賃料・敷金等の一時金．Ⅰ賃料．7賃貸借契約の当事者が複数の場合と賃料に記載されています。これによれば、借主が複数の場合、賃料債務は不可分債務になるため、共同相続人は貸主に対して賃料全額の支払い債務を負うことになります。したがって、選択肢は誤りです。

ウ 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第6章賃貸借契約の終了．Ⅳ債務不履行による契約解除．7契約当事者が複数の場合の解除権の行使方法に記載されています。これによれば、共有物の管理に関する事項は共有部分の価格にしたがい、その過半数で決すると定められているとあります。賃貸借契約の解除は共有物の管理に関する事項ですから、選択肢は正しいです。

適切なものの組合せは『ア、ウ』です。

ア．適切。

借主に相続が開始し、相続人が存在しない場合、内縁の配偶者等（特別縁故者）が同居していたときは、特に反対の意思表示をしない限り、内縁の配偶者等は借主の地位を承継することになります。

イ．不適切。

借主に相続が開始し、共同相続人が賃借権を共同相続した場合、賃料債務は不可分債務になるため、貸主は各共同相続人に対して賃料全額を請求できることになります。

ウ．適切。

貸主に相続が開始し、共同相続人が物件を共同相続した場合、相続人が解除権を行使するためには、過半数の共有持分を有する共有者の同意が必要です。