賃貸不動産経営管理士の過去問 平成29年度（2017年） 問36

正解は２です。

1 .適切です。
個人貸主の場合には、不動産のオーナー単独の所得であり、超累進課税率の適用により、所得が増えれば増えるほど税率があがる仕組みになっています。そこで、資産管理会社を設立し、収入を会社に移転させることにより、オーナー個人と資産管理会社に所得を分散させ、超累進課税率の緩和を図ることができます。

2 .不適切です。
不動産賃貸経営を法人化は必ずしもメリットがあるわけではないです。一般的には事業所得としてだいたい700万円くらいまでは個人の方が税率が低く、800万円を超えてくると法人の方が有利となってきます。

3 .適切です。
個人オーナーが資産管理会社に支払った管理料が著しく高い場合には、その高額の部分について同族会社の行為又は計算の否認規程を根拠に税務署長の判断により、必要経費計上が否認されます。

4 .適切です。
一般的には、空室リスクを管理業者が負担するサブリース方式による場合の管理料（だいたい１０～１５％）は、空室リスクを管理業者が負担しない管理受託方式による場合の管理料（だいたい４～６％）と比べ、賃料に対する比率が高いです。

正解は2です。

1、適切です。
資産管理会社とは、個人または家族の資産管理を目的としている会社法人です。個人の所得を分散させることで、節税効果が期待できます。個人の所得税は、超過累進税率の適用により所得が増えれば税率も上がる仕組みになっています。所得税の税率は5％～45％、法人税の税率は15％～23.2％という範囲になっています。所得が増えたタイミングで法人化する事で節税効果が期待できます。

2、不適切です。
一般的に個人の場合の所得税と、法人の場合での法人税の分岐点の目安は800万円くらいといわれています。所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるかと言うことは言い切れません。
また、個人であれば住民税、法人であれば法人事業税、法人住民税もかかってきますので、総合的に判断することが大切です。

3、適切です。
「不相当に高額な管理料」なので、当然税務署調査により、管理料の一部につき、必要経費計上が否認されることがあります。

4、適切です。
サブリース方式の場合は空室リスクを背負うため、リスクに対するリターンとしての管理料が管理受託方式と比べ割高に設定されている事が多いです。

最も不適切なものは『不動産賃貸経営を法人化すれば、個人の所得に対して課される所得税の税率は、法人に課される法人税の税率より高いため、所得の多寡を問わず、確実にメリットがあるといえる。』です。