賃貸不動産経営管理士の過去問
平成30年度（2018年）
問23

正解　２

肢１→✕判例では、貸主は借主に単なる債務不履行（一度）などあったのみでは契約を解除することはできないとされています。契約当事者間の信頼関係を破壊すると認められる債務不履行があった場合に解除できるものとされています。この判例は最判昭28.9.25・信頼関係破壊の法理です。滞留が一度でもあれば信頼関係を破壊するという部分が間違いになります。

肢２→○
配達証明付き内容証明郵便とは、いつ、いかなる内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかということを、差出人が作成した謄本によって日本郵便公社が証明する制度で、催告を行ったという裁判上の証拠になります。肢の通りです。

肢３→✕
賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、催告と解除の意思表示は同一の書面で行うことができます。別個の書面という部分が間違いになります。

肢４→✕
借主が長期にわたり行方不明になっていても賃貸契約は存続しています。賃貸契約は存続しているため賃貸借契約の解除の意思表示をしなければ契約は終了します。賃貸借解除の解除の意思表示をしなくても、という部分が間違いになります。

　本問では、継続的契約としての賃貸借契約を終了させる場面の規律が問われています。入居の際には、継続的な契約関係に入る前提として、入居希望者と信頼関係を構築していけるかどうかが審査されます。他方、継続的な契約関係を終了させる場面では、些細な債務不履行を理由として解除できるわけではなく、賃料の滞納等賃借人による債務不履行が信頼関係を破壊するに至ったかどうかが問われることになります。

肢1　最も適切とはいえない
　賃料の滞納は履行遅滞ではありますが、たった1度の賃料滞納それ自体で直ちに契約当事者間の信頼関係が破壊されるとはいえません。信頼関係の破壊に至ったかは、滞納額・滞納期間等諸般の事情を総合的に検討して判断することとなり、滞納理由もその判断の一要素として調査が必要になります。

肢２　最も適切
　賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除するためには、前提として賃借人に対して催告をする必要があります。ただ、口頭で催告をしただけでは証拠が残りません。そこで、内容証明郵便によって、いつ、誰に対して、どのような内容の通知を発したかを証拠化するとともに、配達証明も付することによって、当該通知の到達及びその日時をも証拠化することが有効な手段となります。

肢３　最も適切とはいえない
　賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除する場合、民法の条文上は催告をした後にあらためて解除の意思表示をしなければならないとも思えます。しかし、期間内に支払わなければ解除する旨を同一の書面で通知した場合も解除の効果が生じるとされています。

肢４　最も適切とはいえない
　民法上の占有は観念化しており、賃借人が行方不明であっても、賃借人が賃貸目的物につき占有を喪失しているとは限りません。また、賃借人が行方不明であっても、賃貸借契約は賃貸人との関係でなお存続していますので、これを解除するためにはその旨の意思表示が必要となります。

正解は２です。

本問は賃貸借契約の解除の関する問題です。

１→誤り。
債務不履行時は催告をし、期間内に履行がなければ契約を解除することができます。ただし、賃貸借契約において解除できるのは、信頼関係が破壊している場合となります。賃料の滞納が一度だけでは、信頼関係が破壊しているとまでは言えず、滞納理由について調査する必要があります。

２→正しい。
配達証明付き内容証明郵便は、記載された内容及び郵便配達を行ったことが証明されるため、催告を行ったことについて裁判上の証拠となります。

３→誤り。
解除権に条件を付けることは、相手方に不利益を課すものでなければ可能です。そのため催告と解除の意思表示を別個の書面で行う必要はありません。

４→誤り。
解除の意思表示は相手方に到達することが必要です。行方不明であっても相手方に到達すること、または到達に代わる法的な手続きをすることが必要です。