賃貸不動産経営管理士の過去問 令和元年度（2019年） 問13

正解は２です。

本問は定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約に関する問題です。

ア→誤り。
定期建物賃貸借契約は書面によって締結する必要があります。一方で普通建物賃貸借契約は書面は不要です。

イ→誤り。
定期建物賃貸借契約は１年未満の契約期間とすることが可能です。一方で普通賃貸借契約は１年未満の契約としても、期間の定めがない契約となります。

ウ→正しい。
定期建物賃貸借契約は賃料を減額しない特約は有効です。一方で普通賃貸借契約は賃料を減額しない特約は借主に不利であり無効となります。

エ→正しい。
借主からする中途解約を認める特約は定期・普通建物賃貸借契約のどちらでも有効です。

以上からウ、エが正しく、正解は２です。

　定期建物賃貸借契約とは、当事者間で契約の更新をしない旨を合意した建物賃貸借契約のことです（借地借家法第38条）。定期建物賃貸借契約としての要件を充足しなかった場合、普通建物賃貸借契約として有効に契約が成立する余地があります。

　同条は宅建試験では第1項から第7項まで、ほぼすべての内容が過去問で繰り返し問われていますから、賃貸不動産経営管理士試験においても重要性は高いものと思われます。

ア　正しいとはいえない

　期間の定めがある建物賃貸借契約は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこと、すなわち、定期建物賃貸借契約とする旨を定めることができます（同法第38条第1項前段）。書面であれば、公正証書に限られない点に注意してください。他方、普通建物賃貸借契約は契約の一般原則どおり合意のみで成立します（民法第601条）。

イ　正しいとはいえない

　定期建物賃貸借契約には、借地借家法第29条第1項の規定は適用されません（同法第38条第1項後段）。その結果、1年未満の期間を定めた場合、当事者が定めたとおりの期間の契約として有効に成立します。他方、普通建物賃貸借契約において1年未満の期間を定めた場合、期間の定めがない建物賃貸借契約とみなされます（同法第29条第1項）。

ウ　正しい

　一般に、建物賃貸借契約の当事者には、事情変更に伴う賃料の増減額請求権があります（同法第32条）。しかし、定期建物賃貸借契約において、借賃の改定に係る特約がある場合、同条は適用されません（同法第38条第7項）。すなわち、契約によって、同法第32条の適用を排除することができます。

エ　正しい

　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、いつでも解約の申入れをすることができます（民法第618条・同法第617条第1項）。なお、一定の定期建物賃貸借契約においては、建物賃借人には、やむを得ない事情による中途解約権も認められています（借地借家法第38条第5項）。

正解　２

肢ア→✕
定期建物賃貸借契約は書面によって締結しなければ有効な契約にならない一方、普通建物賃貸借契約は口頭でも有効な契約になります。「書面により締結しなければ」という部分が間違いになります。

肢イ→✕
賃借期間が１年未満の場合、定期建物賃貸借契約は契約期間の上限及び下限に制限がないのでその期間で成立します。一方、普通建物賃貸借契約では計画期間を1年未満にすると機関の定めのない賃借契約になります。「いずれも期間の定めのない賃貸借契約となる」という部分が間違いになります。

肢ウ→○
肢の通り。定期建物賃貸借契約では、一定の期間、賃料を減額しない旨の特約は有効であるが、普通建物賃貸借契約ではこのような特約は無効となります。

肢エ→○
肢の通り。借主からする中途解約を認める特約は、定期建物賃貸借契約でも普通建物賃貸借契約でも有効です。

したがって正しい選択肢はウ、エなので２が正解になります。