賃貸不動産経営管理士 過去問
令和5年度（2023年）
問16

【不適切】

3年前後ではなく、およそ10年おきに表面塗装の補修が必要となります。

【不適切】

陸屋根では、風で運ばれた土砂が堆積したり、落ち葉やゴミが排水口等をふさぐことがあり、それが原因で屋上の防水機能が低下するおそれがあります。

【不適切】

美観上だけの問題ではなく、鉄筋が腐食するおそれがありますので、定期的な点検が必要です。

【適切】

記述のとおり、ルーフバルコニーでは、防水面の膨れや亀裂、立ち上がりのシーリングの劣化などが発生するので、定期的な点検や補修が必要です。

【不適切です】

この選択肢は、「傾斜屋根の補修周期は、一般的に概ね10年前後である。」ことがポイントです。

傾斜屋根とは、屋根面に傾斜をつけることで雨水を効率的に排水し、建物内部への雨漏りを防ぐ構造です。雪が積もりにくい。屋根裏空間を利用できるなどの特徴があります。日本の住宅では、瓦屋根や金属屋根、スレート屋根など、様々な種類の傾斜屋根が採用されています。経年劣化により屋根表面にコケ・カビ等が発生したり、塗膜の劣化による色あせ等が起きます。表面塗装の補修周期が「概ね3年前後」というのは短すぎです。塗膜の種類や厚さ、気候の条件により寿命は異なりますが、一般的に概ね10年前後と言われています。

したがって、この選択肢は不適切な記述です。

【不適切です】
この選択肢は、「陸屋根は、土砂や落ち葉などが堆積して水が滞留することで防水機能が低下する可能性がある」ことがポイントです。

陸屋根（「ろくやね」と読むのが一般的ですが、「りくやね」と読む場合もあります）とは、平らで勾配がない屋根であることが特徴です。このため、風で運ばれた土砂や落ち葉などが堆積しやすく、これらの堆積物が排水口をふさぎ、水はけが悪くなって長期的に水が溜まることで防水機能が低下する可能性があります。

したがって、この選択肢は不適切な記述です。

【不適切です】  
この選択肢は、「コンクリートの劣化は、建物の構造に影響を与える」ことがポイントです。

コンクリート打ち放しの外壁の劣化は、コケ・カビなどの汚れによる美観上の問題だけではありません。雨水のコンクリート内部への浸透や塩害、中性化は、コンクリート内部の鉄筋を腐食させ強度が低下し、建物の構造に影響を与える可能性があります。このため、定期的な点検が必要です。

したがって、この選択肢は不適切な記述です。

なお、コンクリートの劣化のメカニズムを参考までにもう少し詳細に説明すると、
1. 浸水のメカニズム
　ステップ1: 水の侵入
 原因: ひび割れや表面の劣化によって、雨水や地下水がコンクリート内部に侵入。
 影響: コンクリート内の空隙に水が入り込む。
　ステップ2: 水の膨張
 原因: 気温の低下によって水が凍結。
 影響: 凍結による膨張でコンクリートが圧迫され、内部にひび割れが拡大。
　ステップ3: 繰り返しによる劣化
 原因: 凍結と融解の繰り返し。
 影響: コンクリートのひび割れが進行し、構造強度が低下。
　ステップ4: 劣化の進行
 原因: ひび割れが拡大し、コンクリートの剥離が発生
 影響: コンクリートの表面が、はがれ落ちる。
2. 塩害のメカニズム
　ステップ1: 塩分の侵入
 原因: 海水や凍結防止剤に含まれる塩分がコンクリート表面に付着。
 影響: 塩分がコンクリート内部に浸透。
　ステップ2: 鉄筋の腐食
 原因: 塩化物イオンが鉄筋に到達。
 影響: 鉄筋が腐食し、錆が発生。
　ステップ3: 腐食の膨張
 原因: 錆による体積膨張。
 影響: コンクリートが内部から圧迫され、ひび割れが発生し、さらに鉄筋が露出しやすくなる。
　ステップ4: 劣化の進行
 原因: 鉄筋の腐食が進行。
 影響: 鉄筋の断面積が減少し、構造物の強度が著しく低下。
3. 中性化のメカニズム
　ステップ1: 二酸化炭素の侵入
 原因: 大気中のＣＯ2がコンクリート表面から内部に浸透。
 影響: コンクリート中の水酸化カルシウムと反応。
　ステップ2: 化学反応による中性化
 原因: 水酸化カルシウムが炭酸カルシウムに変化。
 影響: コンクリートのアルカリ性が低下し、中性化が進行。
　ステップ3: 鉄筋の腐食促進
 原因: コンクリートが中性化すると、鉄筋を保護するパッシブフィルム（鉄の表面に形成される薄い酸化皮膜）が破壊される。　
 影響: 鉄筋が腐食する。
　ステップ4: 強度の低下
 原因: 鉄筋の腐食が進行。
 影響: 鉄筋の断面積が減少し、構造物全体の強度が低下。
まとめ
　浸水、塩害、中性化はいずれもコンクリート内部に侵入することから始まり、最終的に鉄筋の腐食を引き起こし、構造物の強度を低下させます。それぞれのメカニズムは相互に影響を与え合いながら進行します。このため、定期的な点検が必要です。

【適切です】 
この選択肢は、「ルーフバルコニーは、陸屋根と同様の適切な防水処理が必要不可欠である」ことがポイントです。

ルーフバルコニーは陸屋根を利用することが多いため屋根の機能も持ちます。このため、屋根としての防水性能の維持が重要です。防水面の膨れや亀裂、シーリングの劣化は水漏れの原因となるため、定期的な点検と必要に応じた補修が必要です。

したがって、この選択肢は適切な記述です。

不適切。

傾斜屋根には、金属屋根、スレート屋根などがあり、経年劣化により屋根表面にコケ・カビ等が発生したり、塗膜の劣化による色あせ等が起きたりするので、概ね10年前後での表面塗装の補修が必要です。

不適切。

陸屋根では、風で運ばれた土砂が堆積したり、落ち葉やゴミが排水口等（ルーフドレン）をふさぎ、それが原因で屋上の防水機能が低下することがあるため定期的な点検が必要です。

不適切。

コンクリート打ち放しの場合、外壁表面に発生した雨水の汚れやコケ・カビ、塩害や中性化の問題がありますが、美観上の問題だけでなく、鉄筋にサビが発生しひび割れる等の建物劣化につながるため、定期的な点検が必要です。

適切。

ルーフバルコニーでは、防水面の膨れや亀裂、立ち上がりのシーリングの劣化などが発生するため、定期的な点検や補修が必要です。