FP2級の過去問
2019年5月
学科 問50

【正解 2】

［1］適切
DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益（賃貸による純収益）および復帰価格（売却価格ー売却費用）を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法です。

［2］不適切
IRR法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は「不利」と判定します。

内部収益率（実際の収益率）≧期待収益率（目標利率）
　⇒投資価値あり
内部収益率（実際の収益率）＜期待収益率（目標利率）
　⇒投資価値なし

［3］適切
借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合、レバレッジ効果により、自己資金に対する投資収益率の向上が期待できます。

［4］適切
NOⅠ利回り（純収入利回り）は、対象不動産から得られる年間純収益（年間総収入ー諸経費）を、総投資額で除して算出される利回りのことで、不動産の収益性を測る指標です。

【正解 2】

[1]　適切
DCF法とは、将来に生み出す期待キャッシュフロー全体を割引率で割り引いた評価額によって、不動産の収益価格を求める手法です。
現在受け取れる100万円と、将来受け取れる100万円は、現在の価値で考えた時には等しくありません。
これを解消するために、将来の価値を現在の価値に変換するための割合を割引率と呼びます。

[2]　不適切
IRR法による投資判断は、対象不動産の内部収益率が対象不動産に対する投資家の期待収益率を上回る場合、その投資が有利と判断します。

[3]　適切
レバレッジとは担保資金を元手に数倍の金額を投資する手法です。
投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できます。

[4]　適切
NOI利回り(営業純利益)は、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りです。

【正解 2】

［1］適切
DCF法とは、対象不動産から将来得られると期待される純収益を現在価値に割り引いて計算した値によって投資の収益性を計る方法です。

［2］不適切
IRR法とは、投資期間中に得られる各年度の収益の現在価値の合計と投資額が等しくなるように割引率を求め内部収益率の大小によって投資の収益性を判断する方法です。
内部収益率が投資家期待収益率を上回った場合、有利な投資といえます。

［3］適切
借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できます。

［4］適切
NOⅠ利回りは、年間純収益を総投資額で除して算出される利回りです。
実質利回りともいわれ、不動産の収益性を測る指標とされます。