FP2級の過去問 2019年9月 実技 問68

正解は、４です。

実質利回りは、投資額に対する年間収入から経費等の支出を除いた額（利益）の割合で採算性を表す指標です。
　実質利回り（%） ＝ (収入金額 − 経費) ÷ 物件購入価格 × 100　・・・①

《年間家賃収入》
・86,000円 × 12ヶ月 ＝ 1,032,000円

《年間経費》
・管理費等　10,000円 × 12ヶ月 ＝ 120,000円
・管理業務委託費　86,000円 × 5％ × 12ヶ月 ＝ 51,600円
・固定資産税　65,000円
合計すると、
　120,000円 ＋ 51,600円 ＋ 65,000円 ＝ 236,600円

《物件購入価格》
・購入費用総額　1,860万円

これらを①の式に当てはめると
実質利回り（％）＝ (1,032,000円 − 236,600円) ÷ 18,600,000円 × 100 ＝ 4.276…（％）
（小数点以下第3位を四捨五入して）4.28％　となります。

【正解４】

実質利回りは、物件の収益力を測る指標で、以下の計算式で求めることができます。

実質利回り＝（年間の家賃収入－諸経費）÷物件の購入費用総額×100

年間家賃収入は、
　86,000円×12ヶ月＝1,032,000円

諸経費（運営コスト）は、
・管理費等：10,000円×12ヶ月＝120,000円
・管理業務委託費：86,000円×5％×12ヶ月=51,600円
・固定資産税：65,000円（年額）

純収入は、
1,032,000円ー（120,000円＋51,600円＋65,000円）＝795,400円

物件の購入費用総額は1,860万円なので、
実質利回り（％）
＝795,400円÷18,600,000円×100
＝4.276344…
→4.28％（小数点第３位を四捨五入）

４が適切です。

実質利回り（年利）は以下のように求められます。

実質利回り＝（年間家賃収入ー年間諸経費）÷物件価格

実質利回りは、投資する物件価格に対して、1年間の利益がどの程度かを示す指標です。実質利回りが高いほど、投資金額に対して効率よく利益が出ることを意味します。

まず、年間家賃収入は以下の通りです。

年間家賃収入＝86,000円×12ヶ月＝1,032,000円

また、年間にかかる各々の諸経費は

管理費＝10,000×12ヶ月＝120,000円
業務委託費＝86,000×5%×12ヶ月＝51,600円
固定資産税年額 65,000円

となりますので、1年間にかかる諸経費の合計は

年間諸経費合計＝120,000円＋51,600円＋65,000円＝236,000円

となります。
以上から、実質利回りは

実質利回り＝（年間家賃収入ー年間諸経費）÷物件価格
＝（1,032,000円−236,000円）÷18,600,000≒4.28%

となります。