FP2級の過去問
2022年9月
学科 問32
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問題
FP技能検定2級 2022年9月 学科 問32 （訂正依頼・報告はこちら）
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」（以下「本特例」という）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 納税者が本特例の適用を受けるためには、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の1月1日時点で10年を超えていなければならない。
- 本特例のうち、譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けるためには、買換資産を取得した日の属する年の12月31日時点において、買換資産に係る住宅借入金等の金額を有していなければならない。
- 本特例のうち、譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けるためには、納税者のその年分の合計所得金額が3,000万円以下でなければならない。
- 納税者が本特例の適用を受けた場合、買換資産に係る住宅借入金等の金額を有していたとしても、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできない。
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この過去問の解説 （3件）
01
不動産の譲渡所得に関する特例はすべて覚えておく必要があります。
条件もそれぞれ違いますので、混同しないようにしましょう。
しかしこの難易度の問題は頻出ではありません。
損益通算や繰越控除に関しては、それぞれの頻出の特例を押さえた後で覚えるようにしましょう。
頻出の特例→居住用財産の３０００万円の特別控除・居住用財産の軽減税率の特例・特定居住用財産の買換えの特例
不適切
譲渡した居住用財産の所有期間は、譲渡した年の１月１日時点で５年を超えている必要があります。
居住用の不動産の譲渡損失については、まず損益通算をします。
それでも通算しきれなかったものに関しては、譲渡の年の翌年から３年以内に繰越控除をすることが可能です。
適切
買換資産（新しい住居）を取得した年の１２月３１日時点で、１０年以上の住宅ローンを利用している必要があります。
不適切
損益通算をするための条件に合計所得金額は関係ありません。
しかし繰越控除を受ける際は、繰越控除を受ける年の合計所得金額は３０００万円以下である必要があります。
不適切
住宅借入金等特別控除とは住宅ローン控除のことです。
本特例を受けた際でも、新しい住宅のローンには、住宅ローン控除を適用することが可能です。
前提条件として、不動産の譲渡所得の計算式もしっかり頭に入れておく事が必要です。
学科・実技どちらでも聞かれる場合があるので、この計算式はしっかり頭に入れていきましょう。
譲渡所得＝譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額
取得費が不明の場合は譲渡価額の５％を概算取得費として計算できます。
そして特別控除額とは３０００万円特別控除などです。
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02
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは
5年を超えて保有する居住用の不動産を譲渡（=売却）して、新しく居住用の不動産に買い換えた際に、売却損が出ても、売却損をその年の他の所得と損益通算でき、また、損益通算しても赤字となった部分については、翌年以降3年間繰り越して所得から控除できる制度です。
（不適切）
本特例の要件は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることです。
（適切）
本特例の要件の一つに、購入年の12月末までに住宅ローンを組んでいることがあげられます。
（不適切）
所得金額が3,000万円超の場合は、2年目以降の繰越控除が適用されません。
ただし、適用の初年度は所得の制限がないため3,000万円を超えていたとしても、損益通算が可能です。
（不適切）
本特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。
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03
居住用財産の買換え特例に関する問題です。
損失の場合と利益の場合で条件が異なるので注意しましょう。
不適切な選択肢。
居住用財産を買い換えた際に生じた損失を損益通算・繰越控除するには、譲渡した日の属する年の1月1日時点で5年を超えていなければなりません。
譲渡益が生じた場合は、譲渡した日の属する年の1月1日時点で10年を超えていなければなりません。
適切な選択肢。
本特例を受ける条件として、買換資産を取得した日の属する年の12月31日時点において10年以上の住宅ローンを利用して新たな居住用財産を有している必要があります。
不適切な選択肢。
本特例において損益通算の特例の適用を受けるのに、所得金額の条件はありません。
繰越控除の適用を受ける場合は、その年の合計所得金額が3000万円以下である必要があります。
不適切な選択肢。
本特例の適用を受けていたとしても住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできます。
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