2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級） 過去問
2024年5月
問41 (学科 問41)

不適切

直接還元法は一つの年度の純収益を還元利回りによって割り戻して

現在価値を求める方法です。

1年間の純収益100万円、還元利回り5％で例えると

「100万円÷5％=2000万円」となります。

記載されている内容はDCF法のため不適切です。

適切

収益還元法は対象不動産に期待される純収益（収益-費用）

を現在価値に割り戻して価格を求める方法です。

賃貸用のみではなく自用の不動産であっても適用できます。

適切

原価法は不動産の再調達原価（今の同程度の建物はいくらで建てられるかなど）

を求めて減価修正（老朽化を差し引く）を行って価格を求めます。

使用頻度や経過年数によって価値が下がります。

適切

取引事例比較法は対象の不動産の近隣地域などの複数の取引事例を参考にして、

取引価格に時点修正や事情補正、地域要因等の比較して価格を求める手法です。

市場で発生した取引事例を価格判定の基礎とするため、

多数の取引事例が必要となります。

不適切です。

直接還元法は、不動産を貸出した場合に、毎年同じ利益が続くと想定して、現在価格を求める手法です。

安定した収益がある物件に向いており、「年間純利益 ÷ 還元利回り」で、計算します。

つまり、１年分だけで計算する方法です。

問題文は、DCF法の説明をしています。

DCF法は、将来の収益や売却額をすべて予測して、現在価格を求める手法です。

複数年の純利益や割引率を計算し、最終的な売却益も加味して現在価値に戻します。

適切です。

収益還元法は、貸出した場合の「家賃収入」や「利回り」から現在価格を求める手法です。

収益還元法には、直接還元法とDCF法があります。

自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用できます。

適切です。

原価法は、「再調達原価」に「減価修正」を行って現在価格を求める手法です。

再調達原価とは、現在同じ建物を建てた場合にいくらかかるか？を求めた価格です。

減価修正とは、物理的な経年変化、形式の旧式化、建物周辺の状況変化等を加味して減額することを言います。

適切です。

取引事例比較法は、「市場の取引事例」をもとに現在価格を求める手法です。

多数の事例を収集しなければ、比較ができません。