2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級） 過去問
2024年5月
問41 (学科 問41)
問題文
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
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問題
FP技能検定2級 2024年5月 問41（学科 問41） （訂正依頼・報告はこちら）
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 収益還元法のうち直接還元法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する手法である。
- 収益還元法は、対象不動産が自用の不動産であっても、賃貸を想定することにより適用することができる手法である。
- 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
- 取引事例比較法は、市場において発生した取引事例を価格判定の基礎とする手法であり、その適用に当たっては多数の取引事例を収集する必要がある。
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この過去問の解説 （1件）
01
この問題は不動産の鑑定評価の手法に関する内容です。
手法には原価法、取引事例比較法、収益還元法（直接還元法、DCF法）
の３種類があります。
不動産の鑑定評価は３つの手法を併用して評価するのが一般的です。
そのため、問題としても鑑定評価の名前と内容をすり替える問題が
出題されやすい傾向です。
鑑定評価の名前と内容をしっかりと紐付けて理解することが大切になります。
不適切
直接還元法は一つの年度の純収益を還元利回りによって割り戻して
現在価値を求める方法です。
1年間の純収益100万円、還元利回り5％で例えると
「100万円÷5％=2000万円」となります。
記載されている内容はDCF法のため不適切です。
適切
収益還元法は対象不動産に期待される純収益（収益-費用）
を現在価値に割り戻して価格を求める方法です。
賃貸用のみではなく自用の不動産であっても適用できます。
適切
原価法は不動産の再調達原価（今の同程度の建物はいくらで建てられるかなど）
を求めて減価修正（老朽化を差し引く）を行って価格を求めます。
使用頻度や経過年数によって価値が下がります。
適切
取引事例比較法は対象の不動産の近隣地域などの複数の取引事例を参考にして、
取引価格に時点修正や事情補正、地域要因等の比較して価格を求める手法です。
市場で発生した取引事例を価格判定の基礎とするため、
多数の取引事例が必要となります。
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