2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級） 過去問
2024年5月
問58 (学科 問58)
問題文
相続税における宅地および宅地の上に存する権利の評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、評価の対象となる宅地は、借地権の設定に際し、その設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払う「借地権の取引慣行のある地域」にあるものとする。また、宅地の上に存する権利は、定期借地権および一時使用目的の借地権等を除くものとする。
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問題
FP技能検定2級 2024年5月 問58（学科 問58） （訂正依頼・報告はこちら）
相続税における宅地および宅地の上に存する権利の評価に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、評価の対象となる宅地は、借地権の設定に際し、その設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払う「借地権の取引慣行のある地域」にあるものとする。また、宅地の上に存する権利は、定期借地権および一時使用目的の借地権等を除くものとする。
- Aさんが、借地権の設定に際して通常の権利金を支払って賃借した宅地の上にAさん名義の自宅を建築して居住の用に供している場合において、Aさんの相続が開始したときは、相続税額の計算上、その宅地の上に存するAさんの権利の価額は借地権として評価する。
- Bさんが、借地権の設定に際して通常の権利金を支払って賃借した宅地の上にBさん名義のアパートを建築して賃貸の用に供している場合において、Bさんの相続が開始したときは、相続税額の計算上、その宅地の上に存するBさんの権利の価額は貸家建付借地権として評価する。
- Cさんが、従前宅地であった土地を車庫などの施設がない青空駐車場（月極駐車場）の用に供している場合において、Cさんの相続が開始したときは、相続税額の計算上、その土地の価額は自用地として評価する。
- Dさんが、所有する宅地の上にアパートを建築して賃貸の用に供している場合において、Dさんの相続が開始したときは、相続税額の計算上、その宅地の価額は貸宅地として評価する。
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この過去問の解説 （3件）
01
不適切な選択肢を選ぶ問題です。
現在建物が建っている土地または建物を建てる目的で取引する土地を「宅地」とい、宅地は「自用地」、「借地権」、「貸宅地」、「貸家建付地」、「貸家建付借地権」に分類して評価を行います。
まずはそれぞれの用語の意味を確認します。
「自用地」とは、土地の所有者が自分のために自由に利用できる宅地のことをいいます。
「借地権」とは、借地権（建物所有目的の地上権と建物所有目的の賃借権）が設定されている場合の借主側の権利のことです。
この場合には、借主が土地を借りてその上に借主が自分で建物を建てることになります。
「貸宅地」とは、借地権が設定されている宅地（貸主側、つまり自分の土地）のことです。
借地権の反対側と考えるとわかりやすいです。
「貸家建付地」とは、自分の土地に自分で賃貸物件を建てて他人に貸している場合の宅地のことです。
「貸家建付借地権」とは、借地権が設定されている土地の借主が、自分で借地の上に賃貸物件を建てて他人に貸している場合に発生する借地権のことです。
また、問題文中の「定期借地権」とは更新のない50年以上の期間の借地権のことで、「一時使用目的の借地権」とは一時的な事業のために必要な臨時設備を所有することを目的とした借地権のことです。
Aさんが借地権の設定に際して通常の権利金を支払って賃借した宅地の上にAさん名義の自宅を建築して居住の用に供している場合（Aさんが土地を借りてAさんが自分で家を建てた場合）には、Aさんの相続が開始したときその宅地の上に存在するAさんの権利の価額は借地権として評価します。
選択肢の内容は適切なので、この選択肢は間違いです。
Bさんが借地権の設定に際して通常の権利金を支払って賃借した宅地の上にBさん名義のアパートを建築して賃貸の用に供している場合（Bさんが土地を借りてBさんが賃貸物件を建てて他人に貸している場合）には、Bさんの相続が開始したときその宅地の上に存在するBさんの権利の価額は貸家建付借地権として評価します。
選択肢の内容は適切なので、この選択肢は間違いです。
Cさんが今まで宅地であった土地を車庫などの施設がない青空駐車場（月極駐車場）の用に供している場合には、Cさんの相続が開始したときその土地の価額は自用地として評価します（青空駐車場など、建物の所有が目的ではない場合は「借地権」に該当しません）。
選択肢の内容は適切なので、この選択肢は間違いです。
Dさんが所有する宅地の上にアパートを建築して賃貸の用に供している場合（Dさんが自分の土地に自分で賃貸物件を建てて他人に貸している場合）には、Dさんの相続が開始したときその宅地の価額は「貸家建付地」として評価します。
選択肢の内容は不適切なので、この選択肢が正解です。
したがって、答えは「Dさんが、所有する宅地の上にアパートを建築して賃貸の用に供している場合において、Dさんの相続が開始したときは、相続税額の計算上、その宅地の価額は貸宅地として評価する」です。
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02
土地（宅地）の相続税評価額は、路線価方式や倍率方式で算出した土地自体の評価額に、
その宅地の利用形態や権利状況に応じた倍率を掛けて求めます。
宅地の利用形態は、宅地の利用状態と建物の利用状態に応じて下記に分類されます。
適切。
Aさんは借地権を設定した土地に自分が使用する建物を建てているため、
この宅地に関するAさんの権利の価額は借地権として評価されます。
適切。
Bさんは借地権を設定した土地に建物を建てていますが、
その建物は貸家として賃貸に供しているため、
Bさんの相続開始時の土地に関する権利は貸家建付借地権として評価することになります。
適切。
青空駐車場の場合の土地の評価は、貸宅地ではなく自用地となります。
不適切。
貸宅地は土地を第三者に貸している場合です。
本問では土地・建物は自己所有、建物の使用が第三者（賃貸）となるので、
土地の評価は貸家建付地となります。
本問に関連して各分類の評価算式も押さえておきましょう
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03
宅地とは、建物を建てるための土地をいいます。
自用地とは、他人は使用する権利がなく、自分で自由に使用できる土地をいいます。
借地権とは、建物の所有を目的として、土地を借りて使用する権利をいいます。
「借地権の取引慣行のある地域」においては、借地権の設定の対価として、
権利金の授受が行われることが通常です。
借地権も相続税の課税対象になります。
借地権の価額は、自用地としての価額に、
地域ごとに定められた借地権割合を乗じて求めます。
このようにして、借地権も相続税の課税対象になります。
よって正しいです。
借地権の設定に際して、通常の権利金を支払って賃借した宅地の上に、
アパートを建築して、賃貸の用に供している場合は、
貸家建付借地権として評価します。
よって正しいです。
青空駐車場のように、そのままの状態の土地に、
一定の期間だけ、自動車を保管する契約を結んでいる土地の価額は、
その土地の自用地としての価額により、評価します。
賃借権の価額を控除することはできません。
よって正しいです。
自分が所有する宅地に、
自分が所有する貸家やアパートを建てて、
第三者に貸している場合は、
相続税の計算上、その宅地は貸家建付地として評価します。
貸宅地とは、借地権が設定されている土地をいい、
土地上の建物の所有者は、第三者になります。
土地の所有者ではありません。
よって誤りです。
相続税における土地の評価の問題では、
その土地がどのように利用されているのかを
正確に読み取りましょう。
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