2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級）過去問
2025年1月
問50 (学科問50)

問題文

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

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問題

2級ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ技能士（FP2級）試験 2025年1月問50（学科問50）（訂正依頼・報告はこちら）

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

等価交換方式における全部譲渡方式は、土地所有者が土地の全部をデベロッパーに譲渡し、その対価としてその土地上にデベロッパーが建設した建物およびその土地の一部を譲り受ける方式である。
建設協力金方式は、土地所有者が建設する建物を貸し付ける予定のテナント等から、建設費相当額の全部または一部を借り受けて建物を建設する方式である。
定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることにより地代収入を得ることができ、当該土地上に建設される建物の建設資金を負担する必要はない。
事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等を土地所有者の依頼を受けたデベロッパーが行う手法であり、土地所有者は建設資金を調達する必要はなく、建物の所有名義はデベロッパーとなる。

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不動産分野の土地の有効活用に関する問題になります。

土地を活用して利益を得る方法として、自己建設方式、事業受託方式、土地信託方式、等価交換方式、定期借地権方式、建築協力金方式が代表的なものになります。

選択肢1. 等価交換方式における全部譲渡方式は、土地所有者が土地の全部をデベロッパーに譲渡し、その対価としてその土地上にデベロッパーが建設した建物およびその土地の一部を譲り受ける方式である。

適切

等価交換方式は、土地と建物を等価で交換します。土地所有者は土地を出資し、デベロッパーは建物を出資します。土地建物はそれぞれの出資率に応じて所有する形になります。

全部譲渡方式の場合、土地所有者は土地の権利を売却し、交換比率に応じて土地と建物を買い戻します。部分譲渡方式の場合、交換比率に応じて土地の一部を譲渡し、交換比率に応じた建物の区分所有権を獲得します。

選択肢2. 建設協力金方式は、土地所有者が建設する建物を貸し付ける予定のテナント等から、建設費相当額の全部または一部を借り受けて建物を建設する方式である。

適切

建設協力金方式は、テナント等から建物の建設資金を建設協力金として預かり、その資金で土地所有者が店舗等の建物を建てる方式です。一般的に土地と建物の所有者が一緒になるため、権利関係が分かりやすくなります。

選択肢3. 定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることにより地代収入を得ることができ、当該土地上に建設される建物の建設資金を負担する必要はない。

適切

定期借地権方式は、土地の所有者が土地に定期借地権を設定して、賃料を得る方式となります。借主が建物の建築を行い、その所有権も借主に帰属します。

選択肢4. 事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定や当該土地上に建設された建物の管理・運営等を土地所有者の依頼を受けたデベロッパーが行う手法であり、土地所有者は建設資金を調達する必要はなく、建物の所有名義はデベロッパーとなる。

不適切

事業受託方式は、土地の所有権は自身が有したまま、土地活用のすべてをデベロッパーが行う方式をいいます。企画立案・建設・管理・運営といった事業はデベロッパーが担いますが、建設資金の調達は土地所有者が行います。くわえて、建物の所有権も土地所有者となります。

まとめ

土地の有効活用には様々な方式があり、それぞれをまとめると下記のようになります。

・等価交換方式→土地を提供する代わりに建物の一部を取得

・定期借地権方式→土地を貸すことで地代収入を得る

・建設協力金方式→テナントからの協力金で建物を建てることができ、初期投資を抑えることが可能

・事業受託方式→土地所有者が資金を調達し、デベロッパーに運営を委託する形となる
それぞれの方式の特徴やメリット・デメリットを正確に把握し、資産状況や目的に合った活用法を選択することが求められます。

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