管理業務主任者の過去問
平成28年度（2016年）
問41
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問題
管理業務主任者試験 平成28年度（2016年） 問41 （訂正依頼・報告はこちら）
宅地建物取引業者（宅地建物取引業法第２条第３号に規定する者をいう。以下同じ。）である売主A（以下、本問において「 A 」という。）が、宅地建物取引業者でない買主B（以下、本問において「 B 」という。）にマンションの一住戸甲（以下、本問において「甲」という。）を売却した場合における Aの瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 甲の売買契約の特約で、Aが瑕疵担保責任を負うべき期間について、引渡しの日から1年間と定めたとしても、Bは瑕疵を知った日から１年間、Aに対し瑕疵担保責任を追及することができる。
- 甲の売買契約締結時に、Bのみが知っていた甲の瑕疵についても、BはAに対し瑕疵担保責任を追及することができる。
- 甲の隠れた瑕疵の原因について、Aに故意も過失もないときは、BはAに対し瑕疵担保責任を追及することができない。
- 甲の売買契約の特約において、Aは、瑕疵を原因とする損害賠償責任を負わない代わりに、甲の引渡しの日から5年間、瑕疵の修補を行う旨の定めは有効である。
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この過去問の解説 （3件）
01
宅建業者（売主）Aが特約で定めた「引渡しの日から1年間」とする瑕疵担保責任は、買主Bにとって不利な特約のため無効となります。
この場合は、民法上の瑕疵担保責任が適用され、買主は瑕疵を「知った日から１年間」業者に対し、瑕疵担保責任を追及することができます。
2:不適切です。
瑕疵について買主が瑕疵（欠陥）の事実を知っていた、つまり悪意の買主である場合は瑕疵担保責任を追及できません。
3:不適切です。
隠れた瑕疵について、業者に故意、過失がない場合でも無過失責任として瑕疵担保責任は生じます。
4:不適切です。
「損害賠償責任を負わない」という部分が買主にとって不利な特約のため無効となります。
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02
この問題は、宅地建物取引業者である売主が宅地建物取引業者でない買主にマンションの一住戸を売却した場合における売主の瑕疵担保責任に関する理解を問うものです。
売買契約における特約の効力や、瑕疵担保責任の追及の可否など、民法及び宅地建物取引業法の規定に則った解釈が求められます。
正しい
解説：民法では、売主は瑕疵担保責任を負いますが、この責任は瑕疵を知った日から1年以内に追及しなければならないと定められています。
そのため、契約で引渡し日から1年と定めていたとしても、実際には瑕疵を知った日から1年間、買主は瑕疵担保責任を追及することができます。
誤り
解説：買主が瑕疵を知っていた場合、その瑕疵に関して売主に瑕疵担保責任を追及することはできません。
誤り
解説：売主に故意または過失がなくても、隠れた瑕疵がある場合、買主は売主に瑕疵担保責任を追及することができます。
誤り
解説：瑕疵を原因とする損害賠償責任を完全に免除する特約は、原則として無効とされます。
ただし、売主が瑕疵の修補を行うことを約束する特約は、一定の条件下で有効になることがあります。
しかし、このケースでは損害賠償責任の完全免除と瑕疵修補の義務のみを設定する特約は、一般に無効とされる可能性が高いです。
この問題を解く際には、不動産売買における瑕疵担保責任の法的枠組みとその適用に関する知識が必要です。
特に、売買契約における特約の有効性、売主と買主の知識や意図に応じた瑕疵担保責任の限界、および民法と宅地建物取引業法の関連規定についての正確な理解が求められます。
各選択肢の内容を法的観点から検討し、適切な適用と解釈を行うことが重要です。
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03
本設問は契約不適合責任に関する出題です。
詳細は各設問にて解説します。
設問の通りです。
宅建業第40条では、「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。」と記載されています。
民法566条では、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。」と記載されています。
つまり、買主のみが瑕疵について、認識していた場合、買主保護を図る必要はないため、責任追及はできません。
よって本選択肢の「Bのみが知っていた甲の瑕疵についても、BはAに対し瑕疵担保責任を追及することができる。」という箇所が誤りです。
民法566条では、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。」と記載されています。
つまり、売主の故意や過失は関係ありません。
よって本選択肢の「Aに故意も過失もないときは、BはAに対し瑕疵担保責任を追及することができない。」という箇所が誤りです。
宅建業第40条では、「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。」と記載されています。
民法566条では、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。」と記載されています。
つまり、本設問では、Aは損害賠償責任を負わない契約となるため、無効です。
よって本選択肢の「瑕疵を原因とする損害賠償責任を負わない代わりに、甲の引渡しの日から5年間、瑕疵の修補を行う旨の定めは有効である。」という箇所が誤りです。
本設問は民法改正により瑕疵担保責任から契約不適合責任に代わっています。最新の契約不適合責任について詳細を確認してください。
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