管理業務主任者の過去問
平成30年度（2018年）
問5
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問題
管理業務主任者試験 平成30年度（2018年） 問5 （訂正依頼・報告はこちら）
AとBとの間で、Aが所有するマンションの1住戸甲（以下、本問において「甲」という。）についての賃貸借契約が締結され、AはBに甲を引き渡した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Bが、Aの承諾を得ないで、甲をCに転貸した場合であっても、Bの行為についてAに対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Aは、Bとの間の賃貸借契約を、無断転貸を理由として解除することができない。
- Bが、Aの承諾を得て、甲をCに転貸した場合、Bの債務不履行を理由としてAが賃貸借契約を解除したときは、Cの転借権も消滅する。
- Bが、Aの承諾を得て、甲をCに転貸した場合、Cは、Aに対して直接に義務を負う。
- Bが、Aの承諾を得て、甲の賃借権をCに譲渡した場合、BがAに交付した敷金に関する権利義務関係は、当然にCに承継される。
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この過去問の解説 （3件）
01
最高裁判例より特段の事情がある場合は設問文言のとおりです。
2:適切です。
最高裁判例より、債務不履行を理由とした賃貸借契約解除は転借権契約も解除となり、転借権も消滅します。
3:適切です。
賃貸人Aが承諾した転貸の場合は、転借人CはAに対して直接に義務を負います。
4:不適切です。
賃借人Bが新たな賃借人Cに対して賃借権を譲渡した場合の敷金についてですが、権利義務関係はAとBの間で継続します。
設問上は「交付した敷金」となっていますが、保証金の性質ですので
敷金は賃貸人に預けたお金を意味します。
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02
賃貸借全般についての問題です。
この問題にはありませんが，ほかに重要な論点として
①賃貸人の移転に伴って，登記がないと賃借人に対抗できない
②明渡しを先にしないと敷金の交付を請求できず，明渡しと敷金については同時履行の関係にはない
という論点もよく出題されるので，合わせておさえましょう。
正しいです。
原則として賃借人は，賃貸人の承諾を得なければ第三者に転貸できません（民法６１２条１項）。
しかし，前述の規定は，賃貸人の保護にありますから，賃借人の行為が背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは，賃貸人は，契約を解除できません（最判昭和２８年９月２５日）。
したがって，本肢は，正しいです。
正しいです。
債務不履行を理由として賃貸借が解除されれば，転借権は消滅します（最判昭和３６年１２月２１日）。
なぜなら，解除は，原状回復を目的としていますから，解除されれば，賃貸借契約に付随する転借権も消滅することになるからです。
正しいです。
転借人は，賃貸人に対して直接義務を負います（民法６１３条１項前段）。
賃貸人と転借人は，契約当事者ではありませんが，賃貸人保護のためにこのような規定が設けられています。
転借人の賃貸人に対する義務の例として，転借料支払義務，保管義務違反に基づく損害賠償義務，賃借物返還義務等があります。
さらに，転借人は，賃貸人に対して責任を負いますが，賃貸人は，転借人に対して修繕義務や費用償還義務などを負いません。なぜなら，前述のとおり，賃貸人と転借人は，契約当事者ではないからです。
誤りです。
賃借人が第三者に賃借権を譲渡した場合であっても，敷金に対する権利義務関係は，特段の事情がなければ，新賃借人に承継されません（最判昭和５３年１２月２２日）。
これに対して，賃貸人が交替する場合には，敷金関係は，原則として承継されます。
旧賃貸人に対して差し入れられた敷金は，未払賃料債務に充当された残額が新賃貸人に承継されることになります。
ほかに，
①賃貸人は，賃借人との合意解除を理由に転借人に対抗できない（民法６１３条３項本文）
②合意解除の当時，賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは，解除したことをもって転借人に対抗できる（民法６１３条３項ただし書）
も重要ですので，合わせておさえておきましょう。
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03
この問題は、賃貸借契約に関連したさまざまな法的状況について理解を深め、それらの法的な正当性を判断することを求めています。
主に、無断転貸、承認された転貸、賃借権の譲渡、および敷金に関する権利義務関係に焦点を当てています。
正しい
解説：BがAの承諾を得ずに甲をCに転貸した場合でも、特段の事情があるときは、AはBとの賃貸借契約を無断転貸を理由に解除できません。
この特段の事情は、Bの行為がAに対する背信行為とみなされない状況を指します。
正しい
解説：AがBとの賃貸借契約を債務不履行を理由に解除した場合、BがCに転貸していた甲に関するCの転借権も消滅します。
これは、賃貸借契約が解除されると、その契約に基づく転貸契約も影響を受けるためです。
正しい
解説：BがAの承諾を得て甲をCに転貸した場合、CはAに対して直接義務を負います。
これは、賃貸人が承諾した転貸の場合、転借人が賃貸人に直接義務を負うという法的原則に基づいています。
誤り
解説：Bが甲の賃借権をCに譲渡した場合、敷金に関する権利義務関係は当然にCに承継されます。
敷金は賃貸借契約の一部として取り扱われ、賃借権の譲渡に伴い、敷金に関する権利義務も新賃借人に移行します。
賃貸借契約に関する問題では、転貸や賃借権の譲渡に関する法的原則を理解し、特に無断転貸や承認された転貸の場合の法的結果を把握することが重要です。
また、敷金に関する権利義務関係がどのように移行するかについての理解も必要です。
賃貸借契約の各当事者間の法的関係を明確に理解することが重要です。
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