管理業務主任者の過去問 令和3年度（2021年） 問41

正解は３(ア・ウ)です。

１、無効です。 借主がたとえ賃料を滞納したとしても、 直ちに債務不履行の解除事由とはなりません。また、玄関扉の鍵を取り替える行為は、Aの不法行為にもなりますし、Bに対しても不利な特約になりますので、無効になります。

２、有効です。民法第618条から、賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方、又は双方がその期間内に解約をする権利を留保し、各当事者は解約の申入れをすることができます。ですので、この特約は有効になります。

３、無効です。借地借家法第30条から、Bが死亡すれば、その賃借権は、Bの相続人に相続されます。ですので、Bが死亡すればAB間の賃貸借契約が終了する旨の特約は、Bに不利になりますので、無効になります。

４、有効です。借地借家法第33条から、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するとき、建物の賃貸人に対し、その造作(Aの同意を得た建具、畳、雨戸等の造作)を時価で買い取るべきことを請求することができます。これを造作買取請求権といいます。この造作買取請求権は特約で排除することもできます。ですので、この特約は有効になります。

ア.無効

賃料を滞納した場合に直ちに専有部分に入る玄関扉の鍵を取り替える特約は無効です。

イ.有効

民法第618条　(期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保)

当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

賃貸借の契約期間中、中途解約できる特約は有効です。

ウ.無効

賃借権は相続されるので、同居する相続人がいる場合の賃貸借契約を終了する特約は無効です。

エ.有効

造作買取請求権に関する規定は任意規定であるので、造作買取請求権を行使できない旨の特約は有効です。

この問題では、区分所有者AとBの間で締結された賃貸契約に関する特約の効力を判断することが求められています。

問われているのは、民法と借地借家法の規定に基づいて、特約が有効か無効かを判断することです。