賃貸不動産経営管理士の過去問
平成27年度（2015年）
問17

1 . 正しい。
借主が建物や室内について必要費を負担した場合、貸主はすぐに借主に支払う必要があります。
本肢のように、貸主が費用を支払わない場合は、借主に留置権が発生し、貸主が修理費用を支払うまでは、例え賃貸借契約が終了していても、賃貸物件の明渡しを拒絶することができます。

2 . 誤り。
貸主の承諾を得ることなく、買い取りを請求し、それが貸主に到達した段階で売買契約が成立します。

3 . 誤り。
賃貸借契約締結の前後に関わらず、発生した破損、汚損等も貸主に修繕義務があります。

4 . 誤り。
貸主の修繕義務は、賃貸借契約の目的である貸室に限らず、共用部にも及びます。

　本問は、賃貸借当事者間の修繕義務を中心とした利害調整を問う問題です。

　賃借人が、本来であれば賃貸人が負担すべき必要費を支出した場合、支出後、直ちに償還請求することができます（民法第608条第1項）。また、賃借人が有益費を支出した場合、賃貸借契約終了時に償還請求できますが、賃貸人の請求により、裁判所が償還期限を許与することもできます（同法同条第2項）。賃貸人は賃借人が安全・快適に暮らせる住居を提供する債務を負っていますから、安全・快適を阻害する事態は自らの負担において解消する必要があるのです（同法第601条）。

肢１　最も適切

　賃借人が雨漏りの修繕のための必要費を支出した場合、支出後、直ちに賃貸人に対して償還請求できます（同法第608条第1項）。そして、賃貸人に対する費用償還請求権は、「その物に関して生じた債権」（同法第295条第1項本文）にあたるため、賃貸借契約終了後も賃貸人が費用償還に応じない場合は、賃借人は必要費を返すまでは賃貸目的物を返還しないと主張し続けることができます。これを留置権といいます。

肢２　最も適切とはいえない

　賃借人が賃貸人の同意を得て設置した造作は、賃貸借契約終了時に賃貸人に対して買取を請求することができます（造作買取請求権　借地借家法第33条）。そして、この場合、賃借人が買取請求をした時点で、賃貸人の承諾を待たずして、賃貸人と賃借人の間に当該造作に関する売買契約が成立することになります。

肢３　最も適切とはいえない

　賃貸人は賃借人に対して、賃貸目的物を使用収益させる債務を負います（民法第601条）。そして、現に賃貸目的物に快適な居住や防犯に耐えない部分があるのであれば、欠陥が生じた時期を問わず、使用収益させる債務の履行の一環として修繕義務を負うことになります。

肢４　最も適切とはいえない

　賃貸人の修繕義務は貸室部分だけではなく、共用部分にも及びます。

1．借主が通常の必要費を支出した際は、貸主は直ちにその必要費を支払う義務が生じます。

2．借主が貸主の同意を得て賃貸物件に付加した造作がある場合は、その造作を貸主に買い取ることを請求することができます。（造作買い取り請求権）

3．賃貸物の使用および収益に必要な修繕する義務は、賃貸借契約締結の前後は問われません。したがって貸主はこの修繕義務を果たす必要があります。

4．共有部分の修繕は専有部分の使用収益行為に支障をきたすため、専有部分の使用に必要な共有部分があるときは共有部分についても修繕対象となる。