賃貸不動産経営管理士の過去問
平成27年度（2015年）
問20

1．定期建物賃貸借契約は更新の概念はなく、必ず終了する観点から、再契約に関してはあらためて重要事項の説明が必要になります。

2．定期建物賃貸借契約を結ぶ際は、貸主はあらかじめ借主に対して契約の更新がなく、期間の満了により当該賃貸借契約が終了することについてその旨を記載した書面を交付して貸主自身の説明が求められます。

3．事業用の建物賃貸借契約については、平成12年3月1日より前に締結された普通建物賃貸借契約を終了させて、新たに定期建物賃貸借契約を締結することができます。

4．定期建物賃貸借契約の事前説明についての書面は、契約書とは別の書面でおこなわなければなりません。

　本問は、定期建物賃貸借契約の規律を問う問題です。宅建士試験においては、借地借家法第38条は1項から7項まですべて出題実績がありますので、賃貸不動産経営管理士試験においても十分な準備が必要といえるでしょう。

肢１　最も適切

　更新のない定期建物賃貸借契約（同法第38条第1項）の期間満了後も使用を継続するためには、更新ではなく再契約による必要があります。そして、宅建業者が賃貸人を代理して再契約を行う場合、賃貸借契約の代理・媒介として宅建業法が適用され、たとえ旧契約の締結の際に重要事項説明を受けていたとしても、あらためて説明が必要となります。

肢２　最も適切とはいえない

　定期建物賃貸借契約を締結しようとするときは、賃貸人が、あらかじめ、賃借人に対して、契約の更新がなく期間満了により契約が終了することを書面を交付して説明しなければなりません（同法第38条第2項）。そして、事前説明は貸主又は貸主の代理人の立場から行う必要があり、仲介者の立場から行うだけでは足りません。

肢３　最も適切とはいえない

　良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法附則3条は、第5条の規定の施行日前、すなわち、平成12年3月1日より前に締結された居住用建物の普通建物賃貸借契約については、賃貸人と賃借人の合意によって契約を終了させたうえで同一の建物についてさらに賃貸借契約を締結する場合、同法第5条により改正された改正後の借地借家契約は適用されないと規定しています。つまり、平成12年3月1日より前に締結された居住用建物の普通建物賃貸借契約を合意によって終了させた場合、同一の建物について新たに定期建物賃貸借契約を締結できないと規定しています。

　ただ、これはあくまでも居住用建物に関する規定であり、事業用建物であれば新たに定期建物賃貸借契約を締結することが可能です。

肢４　最も適切とはいえない

　借地借家法第38条第2項の事前説明書面は、契約書とは別個の書面である必要があります。

1 . 正しい。
再契約の場合も宅地建物取引業法における重要事項説明が必要です。

2 . 誤り。
定期建物賃貸借契約の事前説明は、通常の賃貸借の重要事項説明とは内容が異なりますので、説明が必要です。

3 . 誤り。
居住用については普通建物賃貸借契約を終了させ、新たに定期建物賃貸借契約を結ぶことはできませんが、事業用については制限がありません。

4 . 誤り。
定期建物賃貸借契約書と事前説明は別個の独立した書類で行わなければなりません。