賃貸不動産経営管理士の過去問
平成27年度（2015年）
問25

1 . 誤り。
借主が貸主に賃料を支払わない時点で債務不履行が成立し、例え保証会社が立て替えて貸主に賃料を支払った場合でも債務不履行の状態です。
また、債務不履行により、信頼関係が破壊されている場合は、貸主は賃貸借契約を解除することができます。

2 . 誤り。
この場合は、滞納賃料の支払いを催促したに過ぎず、改めて解除通知をしなければ賃貸借契約が解除されたことにはなりません。

3 . 誤り。
賃貸借契約の解除の効果は、将来にわたって効力が生じます。
契約当初から存在しないことになる訳ではありません。

4 . 正しい。
原則としては、賃貸借契約を解除するためには、解除権行使が先立ち、催告をする必要があります。
但し、明らかに信頼関係が破壊されているような状況であれば、催告をしないで解除することができる例外があります。

　本問は、賃貸借契約の解除に関する知識を問う問題です。

　賃貸借契約は当事者間の信頼関係に基礎をおく継続的契約であるという観点から各肢を検討していきましょう。

肢１　最も適切とはいえない

　賃貸借契約は当事者間の信頼関係に基礎をおく契約類型ですから、たとえ賃借人の賃料不払いをうけて賃料保証会社が未払賃料の全額を支払った場合であっても、賃貸借契約当事者間の信頼関係が破壊されたと評価できる場合には、賃貸人はなお契約を解除することができます。

肢２　最も適切とはいえない

　契約当事者の一方が他方の債務不履行を理由として契約を解除するためには、原則として、あらかじめ催告をする必要があります（民法第541条）。規定のうえでは、まずは債務を履行するよう催告したうえで、それでも履行がなければあらためて解除の意思表示をするということとも読めますが、当初の催告において「期間内に履行がない場合、本通知をもって解除する」と伝えていれば、期間経過によって解除の効果が生じ、再度の解除の意思表示は不要です。

　これに対して、本肢の通知の文言は、「万一支払がないときは、契約解除をいたします」となっており、当初の通知で解除の意思表示を兼ねているとまではいえません。ゆえに、賃貸人は7日経過後にあらためて解除の意思表示をする必要があります。

肢３　最も適切とはいえない

　一般に、解除によって契約は遡って効力を失いますが、賃貸借契約は継続的契約であり、解除の意思表示がなされるまでの居住等の事実は否定できません。また、遡及的無効とすることは法律関係を複雑化させることにもつながります。そこで、賃貸借契約の解除の効力は遡及せず、将来に向かってのみその効力を生ずるとされています（民法第620条1文）。

肢４　最も適切

　債務不履行解除に先立って催告が要求されている趣旨は、債務不履行状態に陥った債務者に対して翻意を促すことにあります。しかし、当事者間の信頼関係に基礎をおく賃貸借契約において、信頼関係の破壊の程度が著しい場合、もはや催告によって善処を促すことは無意味であり、債権者に一刻も早い契約関係からの離脱を認めるべきです。ゆえに、このような場合には例外的に無催告解除も可能と解されています。

1．賃料保証会社からの代位弁済はあくまで借主による賃料支払ではないため、賃料の滞納となります。
この債務不履行により信頼関係が破壊されていると認められれば貸主は賃貸借契約の解除ができます。

2．債務不履行による契約の解除前に原則として、債務不履行の状態を改める機会を与えるために催告をしなければなりません。

3．賃貸借契約の解除があった場合は、将来に向かって効力を生じるため存在しなかったことにはなりません。

4．契約解除前にする催告は貸主と借主の信頼関係が明らかに破壊されている場合には催告せずに解除することも可能とされています。