賃貸不動産経営管理士の過去問
平成28年度（2016年）
問13

正解は２です。

1 .適切です。
借地借家法の中で「更新拒絶に関する借地借家法と異なる特約のうち、借主に不利なものは無効となる」（第３０条）とあります。もしこの特約を認めると、貸主の正当な事由や契約期間満了の通知が不要となり、借主にとって不利となってしまいます。

2 .不適切です。
借地借家法の中で「法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合に、この建物を目的物として建物賃貸借契約を締結するときは、（中略）建物取壊時に建物賃貸借契約が終了する旨を定めることができる。そして、この特約は、建物を取壊すべき事由を記載した書面によってしなければならない」（第３９条）とあります。よって定期建物賃貸借契約の要件を満たさなくても有効となります。

3 .適切です。
借地借家法第33条１項に基づく造作買取請求権の規程は任意規定であるため、造作買取請求権を放棄する特約も有効となります。

4 .適切です。
「更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約」は借主にとって不利となり、借地借家法第30条により無効となります。

正解は2です。

1、適切です。
借地借家法第30条　強行規定により、『この節の規定(26条~29条の規定)に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。』と定められており、この問題に該当する期間の定めのある建物賃貸借でも期間満了をもって当然に終了となるわけではありません。貸主側から解約をする場合には期間1年以上の場合は、期間満了の1年から6カ月前までに貸主から借主に対しての通知が必要ですし、正当事由も必要です。この特約は明らかに借主が不利ですので無効となります。

2、不適切です。
借地借家法39条『法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物の賃貸借をするときは、第30条の規定にかかわらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨を定めることができる。』借地の上の建物を賃貸している場合など、建物を取り壊すべき事由を記載した書面を取り交わすことが必須です。

3、適切です。
造作買取請求権は旧借家法では強行規定でしたが、平成4年8月1日施行の借地借家法においては、造作買取請求権は任意規定となっています。
平成4年8月1日以降に新規にした建物賃貸借契約では、賃貸借契約で造作買取請求権を放棄する旨の特約があれば、借家人は造作買取請求権を行使することができません。

4、適切です。
更新について合意が成立しない場合、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は、借地借家法26条に反する特約になります。よって、借地借家法30条の強行規定により無効となります。

正解　2

肢1　適切

借主保護の観点から賃貸借契約の締結と同時に設定される「期間満了時に賃貸借が解約される」旨の特約は無効となります。

肢2　不適切

借地借家法第39条により、一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合、建物取壊時に賃貸借契約が終了する旨の特約を定めることができます。

肢3　適切

借主が貸主の同意を得て賃貸不動産に設置した造作については、造作買取請求権を排除する旨の特約は有効です。

肢4　適切

更新について合意が成立しない場合には、賃貸借契約が期間満了と同時に当然終了する旨の特約は無効です。