賃貸不動産経営管理士の過去問
平成28年度（2016年）
問20

正解は３です。

1 .適切です。
借主が必要費を支出した場合、貸主は直ちにこれを支払う必要があります。

2 .適切です。
賃貸借契約において必要な修繕は貸主の権利でもあり、借主はそれを受け入れる義務があります。借主が正答な理由なく承諾しない場合には、賃貸借契約の目的が果たせなくなるため契約解除することができます。

3 .不適切です。
貸主は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負う（民法第606条）と定められています。さらに雨漏りが発生していては借主はその賃貸不動産を使用することができず、賃貸借契約の目的を果たすことができません。

4 .適切です。
修繕の対象は、その賃貸不動産の専用部分のみならず、専用部分の使用に必要な共用部分があるときは、共用部分についても修繕義務が生じます。

正解（不適切なもの）は3です。

1 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第2章貸主の義務（借主の権利）．Ⅲ修繕業務・各論（必要費・有益費・造作）．1必要費償還請求権に記載されています。これによれば、借主が必要費を支出した場合、貸主は直ちにこれを支払う必要がある、とされています。したがって、選択肢は正しいです。

2 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第2章貸主の義務（借主の権利）．Ⅱ修繕業務・総論．3修繕義務違反の効果に記載されています。これによれば、必要な修繕は貸主の権利でもあり、借主はそれを受け入れる義務があるため、借主が正当な理由なく承諾しない場合には、最終的には契約解除という選択をも考慮することになる、とされています。したがって、選択肢は正しいです。

3 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第2章貸主の義務（借主の権利）．Ⅱ修繕業務・総論．1概説に記載されています。これによれば、貸主は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕義務を負う。修繕義務は、使用させる義務の当然の帰結である、とされています。入居する前から雨漏りが発生している場合、部屋の使用に支障がでますので当然貸主による修繕が必要となります。したがって、選択肢は誤りです。

4 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第2章貸主の義務（借主の権利）．Ⅱ修繕業務・総論．1概説に記載されています。これによれば、修繕の対象は、賃貸不動産のみならず、賃貸不動産の使用に必要な共用部分があるときは、共用部分についても修繕義務が生じる、とされています。したがって、選択肢は正しいです。

正解　3

肢1　適切

借主が賃貸不動産の保存のための必要費を負担した場合、貸主に対して直ちに償還を請求することができます。一方、賃貸不動産の価値を向上させる費用（有益費）に関しては、契約終了時に価値の増加が現存している場合に限り、契約終了時に貸主に請求することが可能です。

肢2　適切

貸主は必要な修繕を行う権利があり、借主にはそれを受け入れる義務があります。借主が必要な修繕のための協力を拒み賃貸借契約の目的を達することができない場合には、貸主は賃貸借契約を解除することも可能とされています。

肢3　不適切

貸主の修繕義務は、賃貸不動産の使用収益に影響を及ぼす損傷を対象とするため、賃貸借契約締結前から存在するものであれ、賃貸借契約締結後に生じたものであれ貸主の修繕義務が及ぶことになります。

肢4　適切

区分所有建物の場合、窓ガラスなど共用部分は賃借専有部分の使用に必要とされるため、貸主の修繕義務が及びます。