賃貸不動産経営管理士の過去問
平成28年度（2016年）
問22

正解（誤っているもの）は1です。

1 誤り。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅳ未収賃料の回収．1回収業務の遵法性に記載されています。これによれば、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかけ、借主の入室が困難な状態にした場合、貸主にも不法責任が認められる、とされています。したがって、選択肢は誤りです。

2 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第10章連帯保証．Ⅰ保証契約とは．2法的性質に記載されています。これによれば、一般の保証人には催告の抗弁権（保証人が未収賃料請求された場合に、貸主はまず借主に履行せよと主張する権利）がありますが、連帯保証契約ではこれを排除することができるとされています。したがって、選択肢は正しいです。

3 正しい。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅳ未収賃料の回収．1回収業務の遵法性に記載されています。これによれば、管理受託方式の場合、借主に対する地位は貸主の代理人として行うことになるから、管理業者は、その名において内容証明郵便を発信したり、訴訟を提起したりすることは弁護士法に抵触する可能性がある、とされています。したがって、選択肢は正しいです。

4 正しい。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅳ未収賃料の回収．1回収業務の遵法性に記載されています。これによれば、賃貸借契約書に「賃料を滞納した場合、賃貸借契約は直ちに解除され、貸主は貸室の鍵を交換することができる。」と定められている場合、自力救済を認める条項が公序良俗に違反し無効となる可能性があります。その状況にて自力救済（部屋の鍵交換）を行った場合、損害賠償責任を負うことがあります。したがって、選択肢は正しいです。

正解は１です。

1 .誤りです。
実際にドアの鍵部分にカバーを掛けるなどの追出し行為を行った管理業者とその委任者である貸主の両者の不法行為責任については、管理業者のみならず貸主についても不法行為責任が認められています。

2 .正しいです。
保証債務の履行を求められたときは、貸主はまず借主に履行せよと主張し、貸主がそれをしない間は保証債務の履行を拒否できる権利、いわゆる「催告の抗弁権（民法第452条）」は連帯保証人には認められていません。よって、連帯保証人に対して連帯保証債務の履行として末収賃料を請求する場合、請求に先立ち借主に賃料の支払の履行は求めなくてもよいとされています。

3 .正しいです。
管理受託方式の場合は、借主に対する地位は貸主の代理人として行うことになります。そのため管理業者は、その名において内容証明郵便を発信したり、訴訟を提起したりすることは弁護士法に抵触する可能性があります。これらの行為は、貸主本人の名においてこれらの行為を行わなければならず、管理業者は、貸主の補助をするに止める必要があります。

4 .正しいです。
司法手続きを経ることのない実力行使を「自力救済」と言います。この「自力救済」をむやみに認めると社会秩序に混乱を招くことになるため、「自力救済」は原則として禁止されています。貸主が貸室の鍵を勝手に交換する行為はこの「自力救済」に当たります。たとえ賃貸借契約書に定められていたとしても、公序良俗に反し無効になる可能性は極めて高いです。

正解　1

肢1　誤り

未収賃料を回収する目的で、管理業者が借主の承諾を得ずにドアの鍵部分にカバーをかける行為は違法行為であり、過去の判例によれば管理業者の違法行為に対して貸主が責任を負う場合もあるとされています。

肢2　正しい

連帯保証人には催告の抗弁権はありません。したがって、未収賃料の請求にあたって、連帯保証人に先立って借主に賃料の支払の履行を求めなくても構いません。

肢3　正しい

管理受託方式の場合、貸主＝物件オーナーとなるため、管理業者の名前で借主に対して未収賃料の回収のための内容証明郵便を送ることは非弁行為にあたります。

肢4　正しい

借主の家賃滞納を理由に、法的な手続きを経ず貸室の鍵を交換する行為は自力救済にあたり、契約書に当該行為を認める記載があったとしても法的に無効となる可能性が高いため損害賠償責任を負うことがあります。