賃貸不動産経営管理士の過去問
平成28年度（2016年）
問28

正解（不適切なもの）は、2です。

1 正しい。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅵ明渡し・原状回復．2ガイドラインの内容①～原状回復の原則に類似の例が記載されています。今回、耐用年数6年のクロスについて、3年経過後に入居し、その1年後に退去ということは、新築から4年経過していることになります。ということは、4/6が経年変化、2/6が残存価値となるはずです。退去時に6万円の張替え費用が掛かったのであれば、その2/6となる2万円は退去時に残存していたはずの価値であり、借主の負担となります。したがって、選択肢は正しいです。

2 誤り。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅵ明渡し・原状回復．2ガイドラインの内容①～原状回復の原則の図2摩耗・毀損事例の区分に同じ図が掲載されています。これによれば、空欄Aは入居に関係なく変化している部分ですので経年変化・通常摩耗であり、空欄Bは入居後に変化している部分ですので、善管注意義務違反、故意過失となります。したがって、選択肢は誤りです。

3 正しい。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅵ明渡し・原状回復．2ガイドラインの内容①～原状回復の原則の表2具体的な経過年数の考え方に記載されています。これによれば、襖紙・障子紙は、消耗品であり、減価償却資産とならないので、経過年数は考慮しません。つまり、借主に故意過失があれば、張替え費用は借主負担となります。したがって、選択肢は正しいです。

4 正しい。
公式テキスト第6編管理実務．第2章賃貸借契約の管理．Ⅵ明渡し・原状回復．2ガイドラインの内容①～原状回復の原則の別表1摩耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表に記載されています。これによれば、飼育ペットによる柱等のキズ・臭いは借主負担と判断されます。選択肢は正しいです。

正解は２です。

1 .適切です。
まず張替え費用が６万円で、グラフの始点が50％となります。借主が入居した時のクロスの価値は、６万円の50％の３万円です。そして、グラフにおいて、耐用年数６年の線を50%のところまでシフトさせると、入居から３年間で残存価値１円となります。つまり、入居時のクロスの価値の３万円を３年で割ることになるので、１年で１万円分の価値が減少していくと言えます。入居後１年に退去した時点で、クロスの価値は残り２年分の２万円であるといえます。よって、入居１年後の退去の際に借主が負担すべき金額は２万円です。

2 .不適切です。
空欄Ｂに入るのは、「善管注意義務違反、故意・過失、その他」です。ちなみに空欄Aに入るのが「経年変化・通常損耗」です。

3 .適切です。
襖紙や障子紙、畳表は、消耗品としての性格が強いため、減価償却資産の考え方を取り入れることにはなじまないことから、経過年数を考慮せず、張替え等の費用については毀損等を発生させた借主の負担とするのが妥当であるとしています。

4 .適切です。
賃貸借契約においてペットの飼育が禁止されていない場合でもペットにより柱、クロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は借主負担と判断される場合が多いと考えられています。

最も不適切なものは『ガイドラインで示されている下記の図で、空欄Bに入るのは、「経年変化・通常損耗」である。』です。