賃貸不動産経営管理士の過去問 平成29年度（2017年） 問14

正解は２です。

1 .適切です。
売却により所有権移転の登記前に建物の引渡しがなされている場合には、第三者に貸主の地位が承継されて、敷金に関する権利義務も当然に承継されることになります。

2 .不適切です。
抵当権設定の登記後に賃貸借契約が締結された場合には、買受人には貸主の地位は承継されず、敷金に関する権利義務も承継されないことになります。

3 .適切です。
抵当権設定の登記前に建物の引渡しがなされている場合には、買受人に貸主の地位が承継されて、敷金に関する権利義務も当然に承継されることになります。

4 .適切です。
差押え前に建物の引渡しがなされている場合には、買受人に貸主の地位が承継されて、敷金に関する権利義務も当然に承継されることになります。

正解（不適切なもの）は2です。

1 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第8章建物の所有権移転．Ⅰ契約による貸主の変更．1賃借権に対抗力がある場合に記載されています。借地借家法により、建物の賃借権は建物の引き渡しがなされていれば借主は新所有者に対し賃借権を対抗でき、賃貸借契約における貸主の地位は旧所有者から新所有者に引き継がれます。この場合敷金関係も引き継がれますので、選択肢は正しいです。

2 誤り。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第8章建物の所有権移転．Ⅲ抵当権付物件の賃貸借．1原則的な考え方に記載されています。これによれば、抵当権設定前に賃貸借契約が締結されていれば、入居することで新所有者に賃貸借を対抗できますが、抵当権設定後に賃貸借契約がなされた場合は、賃借権を対抗することはできません。この場合敷金関係も引き継がれません。したがって、選択肢は誤りです。

3 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第8章建物の所有権移転．Ⅲ抵当権付物件の賃貸借．1原則的な考え方に記載されています。これによれば、抵当権設定前に賃貸借契約が締結されていれば、入居することで新所有者に賃貸借を対抗できます。この場合敷金関係も引き継がれますので、選択肢は正しいです。

4 正しい。
公式テキスト第5編賃貸借契約．第8章建物の所有権移転．Ⅲ抵当権付物件の賃貸借．1原則的な考え方に記載されています。この選択肢は抵当権ではなく差押えですが、先に賃貸借契約による建物引き渡しがあるので、新所有者（買受人）に賃借権を対抗できます。この場合敷金関係も引き継がれますので、選択肢は正しいです。

最も不適切なものは『建物について抵当権が設定され、その登記がされた後に、当該建物についての賃貸借契約が締結された場合、抵当権が実行され、買受人に建物の所有権が移転すると、敷金に関する権利義務も当然に買受人に承継される。』です。