賃貸不動産経営管理士の過去問
平成30年度（2018年）
問16

　本問では、賃貸借契約の存続中に契約の目的たる建物が滅失した場合の帰趨が問われています。賃貸建物の一部が滅失した場合でも、修繕が可能なのであれば、賃貸人は修繕義務を負い、契約は存続します。また、一部滅失につき賃借人に帰責事由がなければ、使用収益が妨げられている割合に応じて賃料が減額されます。これに対して、賃貸建物が全部滅失した場合は、もはや賃貸人は修繕義務を負わず、当該契約は終了します。

肢１　誤っている
　地震という不可抗力により賃貸建物の一部が滅失したとしても、当該滅失部分につき修繕が可能であれば、賃貸人は修繕義務を負い（民法606条1項）、契約関係も存続します。

肢２　誤っているとはいえない
　賃貸建物が全部滅失した場合、賃貸人の賃借人に対する貸す債務は履行不能となり、賃貸借関係も終了します（民法616条の2）。賃貸人は、もはや修繕義務も負いません。

肢３　誤っているとはいえない
　賃貸建物が一部滅失した場合において、当該滅失につき賃借人に帰責事由がないときは、賃貸人の債務の縮減に伴って賃借人の賃料債務も減額されます（民法611条1項）。

肢４　誤っているとはいえない
　賃貸建物が全部滅失した以上、賃貸人の貸す債務は履行不能となり、賃貸人の帰責事由如何によっては損害賠償の問題が生じ得ますが、いずれにせよ賃貸借関係は終了します。

正解は1です。

1 .誤りです。
　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責に帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。（民法606条1項）
したがって、貸主が直せるものは直さなくてはいけません。だだし借主の責に帰すべき事由による場合はこの限りではありません。
　
2 .正しいです。
　賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって終了する。（民法616条2項）
改正民法では、「全部滅失」については貸主、借主、その他の理由によっても「賃貸借は終了」します。
　
3 .正しいです。
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。（民法611条1項）
借主が使う部分、それにより得る予定の収益があって契約をしているので、それが達せられない場合は使用収益出来なくなった分の割合に応じて賃料減額が出来ます。

4 .正しいです。
　2、と同じです。誰が理由でも、何が理由でも、建物が全部無くなってしまったら「終了」です。

誤っているものは『地震により賃貸建物が一部滅失した場合、修繕が物理的経済的に可能であったとしても、貸主は修繕義務を負わない。』です。