賃貸不動産経営管理士の過去問
平成30年度（2018年）
問18

正解は2です。

1 .正しいです。
　期間の定めのない賃貸借の場合、借主からの解約申入れはいつでも出来ます。特約（予告期間の定め）がない場合は、申入れから3ヶ月が経過した時に、その効果が生じます。また、正当事由も不要です。（民法617条1項2号）
　
2 .誤りです。
　賃料の支払日について特約がない場合、賃料の支払い日は月末となります。平成30年11月分であれば、平成30年11月30日となります。（民法614条）
　
3 .正しいです。
　雨漏りの修繕は『賃貸物の使用及び収益に必要な修繕』にあたり、それを修繕するのは貸主の義務です。本来、借主は貸主に雨漏りの報告（通知義務）をし、貸主が修繕します。この修繕にかかる費用を「必要費」と言います。
この必要費を借主が払った場合、直ちに貸主支払い請求ができます。（必要費償還請求権）ただし、賃借人の責に帰すべき事由によってその修繕が必要となったときはこの限りではありません。また、必要費償還義務を負わないとする特約は有効です。(民法606～608条)
　
4 .正しいです。
　借主が賃料の支払を遅延したとき、特約（賃貸借契約書に遅延損害金の規定がない場合）貸主は借主に対して年3％（法定利率）の遅延損害金を請求することができます。（民法404条2項～5項）（令和2年（2020年）の民法改正前の法定利率は年５％でした）

　本問では、建物賃貸借契約における契約書の意味合いが問われています。当事者間で特に定めを設けなかった事項については、私法の一般法としての民法によって規律されることになります。

肢１　誤っているとはいえない
　賃貸借契約書に賃借人からの期間内解約を認める規定があっても、予告期間の定めがない場合、民法の規律に服することになります。そして、民法上、建物の賃借人からの解約の申入れ後、３ヶ月を経過することにより契約は終了します（民法618条・617条1項2号）。

肢２　誤っている
　賃貸借契約書に賃料の支払日の記載がない場合、民法の規律に服することになります。そして、民法上、動産・建物及び宅地の賃料は毎月末に、その他の土地については毎年末に支払うこととされています（民法614条本文）。本問においては、令和2年11月分の賃料の支払日は、同年11月30日となります。

肢３　誤っているとはいえない
　賃貸借契約書に必要費償還請求権の定めがない場合、民法の規律に服することとなります。そして、民法上、賃借人は賃貸人が負担すべき必要費を支出した場合には、支出後、直ちに償還請求できるとされています（民法608条1項）。

肢４　誤っているとはいえない
　賃貸借契約書に遅延損害金の定めがない場合、民法の規律に服することとなります。そして、民法上、金銭債務の遅延損害金は、約定利率の定めがなければ法定利率による、つまり、年率3％となります（民法404条2項・419条1項）（令和2年（2020年）の民法改正前の法定利率は年５％でした。）

誤っているものは『賃貸借契約書に賃料の支払日について記載がない場合、平成30年11月分の賃料の支払日は平成30年10月31日である。』です。