賃貸不動産経営管理士の過去問 令和元年度（2019年） 問16

正解　３

肢１→✕
貸主が行うべき雨漏りの修繕を借主の負担で行った場合必要費になるので、賃貸借契約の修了を待たずに請求できます。「借主は賃貸借契約の終了時に限り」という部分が間違いになります。

肢２→✕
借主の依頼により、ガラス修理業者が割れた窓ガラスを交換した場合、ガラス修理業者は第三者になります。第三者は貸主に必要費償還請求はできないので「当該業者は貸主に対して必要費償還請求権を行使できる」という部分が間違いになります。

肢３→○
肢の通り。借主の依頼により、改良部分を有益費を支出し、それが現存する場合、支出した費用を償還させることができます。

肢４→✕
造作買取請求権を排除する特約は、借主に不利な特約にみえますが、例外として有効になっています。「無効である」という部分が間違いになります。

　本問は、賃貸借契約における費用償還をめぐる法律関係を問う問題です。

　賃借人は、必要費を支出した場合、直ちにその償還を賃貸人に対して請求することができます（民法第608条第1項）。これに対して、有益費を支出した場合、賃貸借契約終了時点で、同法第196条第2項の規定に従い、すなわち、価格の増加が現存する場合に限り、賃借人の選択に従い、支出額又は増加額の償還を請求することができ、また、裁判所は、賃貸人から請求があれば、償還期限の延期を許与することもできます（同法第608条第2項）。

1　適切とはいえない

　雨漏りの修繕費用は、本来であれば、賃借人に対して目的物を使用収益させる債務を負う賃貸人が負担すべき必要費です。賃借人が自ら雨漏りの修繕費用を負担した場合、支出後、直ちに賃貸人に償還請求することができます（同法第608条第1項）。

2　適切とはいえない

　割れた窓ガラスの修理費用は、本来であれば、賃借人に対して目的物を使用収益させる債務を負う賃貸人が負担すべき必要費です。しかし、賃貸人に対して必要費の償還を請求できるのはあくまでも「賃借人」であり、ガラス修理業者ではありません。

3　適切

　賃貸物件の改良のために支出した費用は有益費です。ゆえに、賃借人は、支出後直ちに償還を請求することはできず、契約終了時点で価格の増加が現存する場合に限り、支出額又は増加額の償還を請求することができます（同法第608条第2項）。

4　適切とはいえない

　建物賃借人保護の観点から、借地借家法第31条、第34条及び第35条の規定に反する特約を定めたとしても、賃借人又は転借人に不利なものは無効となります（同法第37条）。ただ、同法第33条（造作買取請求権）が除外されていますので、「賃借人は退去の際に造作買取請求権を行使できない」という賃借人に不利な特約を定めた場合、その定めは有効です。

正解は３です。

本問は必要費、有益費に関する問題です。

１→誤り。
借主が必要費を支払った場合は、貸主に対してすぐに請求できます。雨漏りの修繕は必要費に該当するため、借主は賃貸借契約の終了時でなくても、すぐに貸主に請求できます。

２→誤り。
割れた窓ガラスの交換費用は必要費ですが、貸主に対して必要費償還請求権を行使できるのは、修理業者ではなく借主です。

３→正しい。
借主が物件の改良のために支出した費用は有益費であり、有益費は契約終了時に貸主に対して、物件の価格の増加が現存していれば、支払った費用または増加額の償還を請求できます。

４→誤り。
造作買取請求権を排除する特約は有効です。