賃貸不動産経営管理士の過去問 令和元年度（2019年） 問17

正解は１です。

本問は借主の義務に関する問題です。

１→正しい。
貸主は用法遵守義務違反を理由に損害賠償請求することは可能ですが、賃貸物件の返還を受けた時から１年以内にしなければなりません。

２→誤り。
借主は善管注意をもって物件を保管する必要があり、親族が貸主であっても善管注意は必要です。

３→誤り。
貸主が第三者が存在する事実を知っているならば、借主は通知する義務を負いません。貸主が知らない場合は遅滞なく通知する必要があります。

４→誤り。
借主は貸主が保存行為をする場合は協力する義務がありますが、保存を超える行為をしようとする場合には拒むことができます。

正解　１

肢１→○
肢の通り。貸主が借主の用法遵守義務違反を理由に損害賠償請求をする場合、賃貸物件の返還を受けた時から 1 年以内に行使しなければならないとなっています。

肢２→✕
借主は、賃貸借契約終了後、賃貸物件返還までの間、同物件を自己の財産のためにするのと善良な管理者の注意をもって保管する必要があります。「自己の財産のためにするのと同一の注意義務をもって保管すれば良い」という部分が間違いになります。

肢３→✕
賃貸物件に対して権利を主張する第三者が存在する場合、借主は貸主がその事実を知っていたときを除いて通知する義務があります。「借主は貸主がその事実を知っていたときでも、貸主に対して通知する義務を負う。」という部分が間違いになります。

肢４→✕
貸主が賃貸物件の保存行為をしようとする場合、借主はこれを拒むことができないですが、保存行為を超える場合は拒むことができます。「借主はこれを拒むことができない」という部分が間違いになります。

　本問は、賃貸借契約における借主の義務の具体的内容を問う問題です。

　賃貸人は、使用収益させる債務を負うからこそ目的物の修繕義務を負い、また、賃借人が修繕費用を立て替えたのであれば、直ちに償還しなければなりません。費用償還請求権との関係を意識しつつ、他の個別の権利義務についてもおさえましょう。

1　適切

　賃貸借契約の借主の貸主に対する損害賠償請求権及び費用償還請求権の消滅時効期間については、消費貸借契約の規定が準用されています（民法第621条・同法第600条）。すなわち、これらの請求権は、目的物の返還から1年以内に行使しなければなりません。

2　適切とはいえない

　たとえ賃貸借契約当事者間に親族関係がある場合であっても、締結した契約が賃貸借契約なのであれば賃貸借契約に関する規律に服し、人的関係のみに基づいて注意義務が軽減されるわけではありません。そして、他人のために特定物を保管する者は、引渡時まで、善良な管理者の注意をもって保管しなければなりません（民法第400条）。

　特定物とは、契約当事者が個性に着目している目的物をいい、善良な管理者の注意とは、取引通念上一般に要求される程度の注意義務のことですが、賃貸不動産経営管理士試験の受験対策としては、深入りする必要はないでしょう。

3　適切とはいえない

　賃借物が修繕を要し、又は賃借物について權利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければなりませんが（民法第615条本文）、賃貸人においてかかる事情を既に知っているときは、重ねて通知する必要はありません（同法同条但書）。賃借物につき権利を主張する第三者が存在する場合、賃借人は、原則として、賃貸人に対してその旨通知する必要がありますが、本肢では賃貸人が既に事情を知っていますから、賃借人には通知の義務はありません。

4　適切とはいえない

　賃借人に対して目的物を使用収益させる債務を負う賃貸人は、目的物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います（民法第606条第1項）。だからこそ、賃貸人に代わって修繕を行った賃借人に対して、直ちに必要費を償還しなければなりません。また、賃貸人が目的物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人はこれを拒むことができません（同法同条第2項）。他方、保存を超える行為であれば賃借人はこれを拒むことができます。