賃貸不動産経営管理士の過去問
令和元年度（2019年）
問18

　本問は、賃貸借契約における賃料に関する規律を問う問題です。債権法の改正とともにおさえておく必要がありますが、賃貸不動産経営管理士試験対策としては、改正内容に深入りする必要はないでしょう。あくまでも、賃貸借契約に関する知識としておさえるというスタンスでも合格レベルに到達することは可能と思われます。

1　誤っている（※）

　賃貸人が賃借人に対して賃料を請求する権利は、「債権」（民法第166条第1項柱書）にあたります。そして、債権は債権者が権利行使し得ることを知った時から5年または権利行使し得る時から10年経過した時点で、時効によって消滅します。賃貸人は賃料の支払時期を当然把握しているでしょうから、賃料債権は、通常であれば支払時期から5年で時効消滅します。

※民法改正により、現在では本肢も誤りとなりましたが、出題当時（令和元（2019）年度）の出題者としては肢4のみを正解（誤っているもの）と考えています。

2　誤っているとはいえない

　債務者が一個又は数個の債務について元本のほか利息及び費用を支払うべき場合において、弁済をする者がその債務の全部を消滅させるのに足りない給付をしたときは、費用→利息→元本の順で充当されます（民法第489条第1項）。

　本肢においては、この順序を変更する合意は成立しておらず、また、借主の支払いは滞納賃料の全額の支払いには充たないものですから、費用→利息→元本の順で充当されることになります。

3　誤っているとはいえない

　弁済者は、①弁済の提供をしたにもかかわらず債権者に受領を拒まれたとき、②債権者が弁済を受領することができないとき及び③弁済者が過失なく債権者を確知できないときには、供託によって自己の債務を消滅させることができます（同法第494条）。賃貸人による受領拒絶は①の場合にあたり、賃借人は賃料を供託することによって、債務不履行責任を負うリスクから解放され、また、これまで負っていた賃料債務も消滅させることができます。

4　誤っている

　共同賃借人の賃料債務は、不可分給付の対価として講学上の不可分債務にあたり、連帯債務の規定が準用されます（同法第430条）。そして、連帯債務の債務者に対しては、その1人又は数人に対して、同時・順次に全部・一部の履行を請求することができ（同法第436条）、賃借人が複数人存在するからといって、当然に分割されることにはなりません。

正解　１　４

肢１→✕
賃料が定期給付債権として定められておらず、かつ商法の適用がない場合、時効は権利を酷使することができることを知ったときから５年、あるいは権利を行使することができる時から10 年となる。賃料債権は、賃貸人は権利を行使できることを知っているので５年の消滅時効が適用される。「１０年の消滅時効に服する」という部分が間違いになります。

肢２→○
肢の通り。借主が滞納賃料の一部を支払った場合で、弁済充当の合意がないときは、支払われた賃料は費用、利息、元本の順番で充当されます。

肢３→○
肢の通り。貸主が賃料の受領を拒絶している場合、借主は賃料を供託することにより、債務不履行責任のみならず賃料支払義務を免れることができることになっています。

肢４→✕
借主の地位を複数人が共に有する場合、各借主は賃料支払債務を不可分債務として負担することになっています。「分割債務として負担する」という部分が間違いになります。

正解は４です。

本問は賃料に関する問題です。

１→正しい。
賃料債権は権利を行使することができる時から１０年間行使しないとき時効によって消滅します。

２→正しい。
弁済充当は合意があれば合意に従いますが、合意がない場合は費用、利息、元本の順番で充当されます。

３→正しい。
貸主が賃料の受領を拒絶している場合、借主は供託することによって、債務不履行責任も賃料支払義務も免れることができます。

４→誤り。
借主の地位を複数人が共に有する場合、各借主は全額の支払債務を負担します。