賃貸不動産経営管理士の過去問 令和元年度（2019年） 問19

正解　１

肢ア→✕
賃貸借契約が終了した場合、敷金の返還と明渡しは、敷金の返還が後履行となります。「先履行となる」という部分が間違いになります。

肢イ→○
肢の通り。敷金は、滞納賃料のほか、原状回復義務の対象となる借主の毀損・汚損に対する損害賠償、借主が無権限で施工した工事の復旧費も担保の対象となります。

肢ウ→✕
賃貸借契約の継続中に借主の債権者が敷金返還請求権を差し押え、賃貸物件の明渡し前に差押債権者が敷金の支払を貸主に請求した場合、敷金返却債務はこの時点では発生していないので、貸主に敷金の支払義務が発生しません。「貸主に敷金の支払義務が発生する」という部分が間違いになります。

肢エ→○
肢の通り。敷引特約に関し、判例は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額に過ぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である借主の利益を一方的に害するものということはできない旨を判示されています。


したがってイ、エが正しいので１が正解になります。

正解は１です。

本問は敷金に関する問題です。

ア→誤り。
敷金の返還は明渡し後になります。

イ→正しい。
敷金は滞納賃料、原状回復義務の対象となる損害賠償や復旧費などすべてを担保の対象としています。

ウ→誤り。
敷金は明渡し前であれば、返還義務が生じないため、明渡し前に差し押さえられたとしても、貸主に敷金の支払義務は発生しません。

エ→正しい。
敷引特約は特段の事情がない限り有効とされています。

以上からイ・エが正しく、正解は１となります。

　本問は、賃貸借契約における敷金に関する規律を問う問題です。

　敷金とは、賃貸借契約の賃借人が、目的物の返還までの間に賃貸人に対して負担する一切の債務を担保することを目的として、契約締結の際に賃貸人に差し入れる金銭のことです。契約が終了し、目的物を賃貸人に返還した時点で、その時点までに賃借人が賃貸人に対して負うこととなった一切の債務を控除してもなお残額が存することを条件として、その残額につき返還を請求することができます。

ア　正しいとはいえない

　賃借人の敷金返還請求権は、目的物の明渡し前にはまだ発生していません。すなわち、目的物を返還し、その時点までに負った債務を控除してもなお残額があることを条件として残額の返還請求権が発生するのです。目的物の明渡し前は、いまだ残額の有無及び金額が判明していませんので、賃借人は明渡しと敷金返還の同時履行を主張することはできません。

イ　正しい

　敷金は、賃借人が賃貸人に対して、目的物の明渡しまでに負担した一切の債務を担保します。

ウ　正しいとはいえない

　賃貸借契約の継続中に賃借人の債権者が敷金返還請求権を差し押えたとしても、差し押えの対象となった敷金返還請求権はいまだ発生しておりません。ゆえに、賃貸人は差押債権者に対して敷金返還義務を負いません。

エ　正しい

　敷引特約とは、契約の際に差し入れた敷金の返還を要しないとする特約で、その適法性については、京都の物件に関する最高裁判所の判例があります。最高裁は敷引特約の有効性について、「敷引金が高額に過ぎると評価すべきものである場合には、当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り、信義に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって、消費者契約法第10条により無効となる」という基準を示しましたが、事案の判断としては、消費者契約法第10条に違反せず有効と判断しています（最判平成23年3月24日・最判平成23年7月12日）。