賃貸不動産経営管理士 過去問
令和3年度（2021年）
問22

＜正解＞　２

＜解説＞

ア.【不適切】

明渡しを命じる判決が確定しても、貸主は、強制執行によらなければ、居室内に立ち入り、残置物を処分することはできません。貸主は、確定判決を債務名義として明渡しの強制執行を行い、 残置物が残されている場合は債務者等に引き渡し、引渡しができないときは処分することができます（民事執行法168条5項）。

イ.【適切】

明渡し期限後の残置物の所有権の放棄を内容とする念書がある場合、借主の承諾があったものと認められます。借主が退去した後に残置物があった時は、貸主は残置物を処分することができます。

ウ.【不適切】

貸主は、借主が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、「いつでも」敷金をその債務の弁済に充てることができます（民法622条の2）。支払を命じる判決が確定していなくても敷金を充当することができます。

エ.【適切】

公正証書に執行力が認められるのは、金銭の支払いなどを求める請求に限定されます（民事執行法22条5号）。不動産の明渡請求については、賃貸借契約の公正証書があったとしても、債務名義とはならず、強制執行の手続をすることはできません。この場合、明渡しを求める訴訟を提起して判決を得る等、他の債務名義を取得しなければなりません。

したがって、不適切なものの組合せは「ア、ウ」で、正解は２となります。

＜正解＞　２

＜解説＞

ア.【誤】

明渡しを命じる判決が確定しても、貸主が残置物を処分するには「強制執行」手続きが必要不可欠です。具体的には貸主は、確定判決を債務名義として明渡しの強制執行を行い、 残置物が残されている場合は債務者等に引き渡し、引渡しができないときは処分することができます（民事執行法168条5項）。

イ.【正】

貸主が借主が使用している物件の明け渡し後に残置物の処分をするには、「借主による残置物の所有権放棄をする覚書」を取得するといった条件を満たせば、貸主にて残置物を処分することができます。

ウ.【誤】

借主→貸主に払う家賃が未納である場合は、貸主はいつでも預かっている敷金を未納である家賃に充当することが可能です。支払を命じる判決が確定していなくても敷金を充当することができます。

エ.【正】

公正証書に執行力が認められる＝金銭の支払いなどを求める請求に限定されます（民事執行法22条5号）。不動産の明渡請求については、賃貸借契約の公正証書があるからといって、債務名義とはならず、強制執行の手続は不可能です。この場合、明渡しを求める訴訟を提起して判決を得る等、他の債務名義を取得しなければなりません。

上記より、不適切なものの組合せは「ア、ウ」で、正解は２です。

不動産の賃料回収及び明渡しに関連する業務においては、法的な手続きに厳密に従うことが必須です。これらのプロセスには、貸主と借主の権利がバランスよく保護されるように、日本の法律に基づいた明確な規定が存在します。