賃貸不動産経営管理士の過去問 令和3年度（2021年） 問21

＜正解＞　３

＜解説＞

ア.【誤】

賃料増減請求権を行使した時は「将来に向かって」効力が生じます。「客観的に賃料が不相当となった時に遡って」効力が生じるのではありません。

賃料増減請求の効力発生については以下のとおりです。

　請求権行使時=〇

　請求権行使より以前=×

イ.【正】

協議が成り立たなかった場合に(特約があったとしても)増減請求権の行使は可能です。

ウ.【誤】

貸主→借主　貸主が妥当と思う賃料の請求が可能(裁判が確定するまでの間)

借主→貸主　借主が相当と思う賃料の支払いで済(裁判が確定するまでの間)

※その後、減額が認められた場合

貸主→借主に対して、超過額+年1割の利息付で返還しなければならないとされています。

エ.【正】

賃料の増減の合意が調わない場合

１.調停

２.裁判所への訴訟提起

上記のように訴訟をするまでは順番があります。

上記を参照いただきまして、適切な選択肢は、「イ、エ」であり、正解肢は３となります。

＜正解＞　３

＜解説＞

ア.【不適切】

賃料増減請求権を行使した時は「将来に向かって」効力が生じます。「客観的に賃料が不相当となった時に遡って」効力が生じるのではありません（借地借家法32条1項）。

イ.【適切】

「賃料改定を協議により行う」という特約があっても、それはできる限り訴訟によらず解決しようという合意にすぎず、協議が成立しない限り増減を許さないという趣旨ではなく、 協議を経ない増減請求も有効であるとされています（判例）。

ウ.【不適切】

賃料の減額について、当事者間の協議が調わない場合、貸主は減額を正当とする裁判が確定するまでは、自らが相当と認める額の建物の賃料の支払を請求することができます（借地借家法32条3項）。「自らが相当と認める額」とは賃貸人が判断するため、賃貸人は減額を相当とする裁判が確定するまで、従前の賃料を請求することができます。

エ.【適切】

賃料改定について、合意が成立しなければ訴えによって裁判所の判断を求めることになります。その場合、訴えを提起しようとする者は「訴訟を提起する前に」、必ず調停の手続きを経なければならなりません（民事調停法24条の2）。

したがって、適切なものの組み合わせは、「イ、エ」であり、正解肢は３となります。