賃貸不動産経営管理士 過去問
令和3年度（2021年）
問25

＜正解＞　４

＜解説＞

ア.【正】

必要費償還請求権、有益費償還請求権、造作買取請求権は任意規定です。

貸主と借主双方の合意が条件です。

事前に両者にて合意があれば特約は有効となります。

イ.【誤】

「借主が負担した雨漏りの修繕代金を貸主に請求した。

しかし、請求された修繕代金を貸主が支払わない。」

借主が持つ貸主に対して請求できる代金の請求権を行使して、

賃借物の明け渡しを拒絶することができます。

(本来貸主が負担しなければならない修繕代金を借主にて負担しているためです。)

但し、明渡までに発生する損害金は借主にて負担する必要があります。

ウ.【誤】

借主が負担した修繕代金(汲取りトイレ→水栓トイレ)=有益費に該当します。

上記工事により賃借物の価値が上がった場合に、物件に価値が上がったとされる増加額を

貸主→借主へ支払う必要があります。

しかし、物件の価値が上がったとする選択権(判断)は｢貸主｣にて判断されます。

※借主にて判断されるわけではありません。

エ.【正】

造作買取請求権は「造作」について生じたものです。

賃借人は賃借している建物について、賃借人が自身で付けた造作物(買取請求権)があったとしても、それを理由に賃借物に居座り続けていいとは限りません。

造作は「建物」から生じたものではないからです。

したがって、適切なものの組合せは「ア、エ」で、正解肢は４となります。

＜正解＞　４

＜解説＞

ア.【適切】

必要費償還請求権、有益費償還請求権、造作買取請求権は任意規定です。したがって、当事者の合意に基づき必要費償還請求権を排除する旨の特約を定めた場合、その特約は有効です。

イ.【不適切】

貸主が行うべき修繕（雨漏りの修繕等）を借主が行い、借主がその費用（必要費）を負担した場合、借主は貸主に対して費用の償還請求をすることができます（民法608条１項）。そして、借主 が必要費を貸主に請求したにもかかわらず、貸主が支払わない場合、借主は必要費の償還請求権 を被担保債権として留置権（物から生じた債務を支払わせるために物の返還を拒むことができる 権利）を行使し、貸主が修理費用を支払うまで賃貸物件の明渡しを拒絶することができます（民法295条）。なお、借主は明渡しまでの賃料相当損害金を負担する必要があります（不当利得の返還義務、民法703条）。

ウ.【不適切】

借主が賃貸物件の汲取式トイレを水洗化した場合、負担した費用は有益費に該当します。借主が 賃借物について有益費を支出したときは、貸主は、賃貸借の終了時に、その価格が現存する場合 に限り、貸主の選択によって、その支出した金額又は増加額を償還しなければなりません（608条2項、196条2項）。「水洗化に要した費用」と「水洗化による賃貸物件の価値増加額」の選択権は「貸主」にあり、「借主」が選択することはできません。

エ.【適切】

造作買取請求権は「造作」について生じたもので、「建物」から生じたものではないため、必要費・有益費償還請求権の場合とは異なり、賃借人は賃借している建物について、同時履行の抗弁権の主張や留置権を行使して明渡しを拒むことはできません（民法295条、民法533条）。

したがって、適切なものの組合せは「ア、エ」で、正解肢は４となります。

建物賃貸借契約において、借主と貸主間で発生する経済的な負担の分担や改良に対する補償の規定は、契約の公正性を保ち、予見可能性を高めるために極めて重要です。特に、必要費（建物の維持に不可欠な費用）、有益費（建物の価値を高めるための費用）、造作（借主が取り付けた設備や備品）に関する費用の取り扱いは、双方の権利と責任を明確化します。