賃貸不動産経営管理士の過去問
令和3年度（2021年）
問26

＜正解＞　４

＜解説＞

1.【誤】

定期建物賃貸借契約において原則として、中途解約は特別な理由がない限り不可能です。

しかし、契約締結前において当事者間の事前合意があれば中途解約を認める特約は有効です。

中途解約が特約に存在する前提で　貸主→借主　に解約の申し入れをした場合、

申し入れの日～6ヵ月を経過することで契約は終了します。

但し、貸主からの解約申し入れには｢正当事由｣が必要です。

2.【誤】

定期建物賃貸借契約を締結するには、事前に当該契約が定期建物賃貸借契約(更新がなく、期間満了により契約が終了する)であることを記載した書面を交付して説明する必要があります。

｢When：事前｣+｢What：書面｣+｢HOW：説明｣=全て必要です

3.【誤】

定期建物賃貸借の契約前には上記の解説「2」の通り、当該契約が定期建物賃貸借である事前説明が省略不可です。

契約締結前に行う宅建業者→賃借人に対して行う重要事項説明は事前説明には該当しません。

事前説明の義務があるのは貸主です。

※貸主→宅建業者に代理権を与えて、宅建業者→賃借人に対して事前説明をするのが、実情です。

4.【正】

定期建物賃貸借契約では、賃料改訂の特約をすることができます。したがって、一定の期間、賃料を減額しない旨の特約も有効です。

＜正解＞　４

＜解説＞

1.【誤り】

期間を定めた建物賃貸借契約であって、当事者がその期間内に解約することができる旨の中途解約特約を定めた場合、その特約は有効です（民法618条）。この規定は定期建物賃貸借契約であっても適用されます。貸主が解約の申入れをしたときは、解約の申入れの日から６か月を経過することによって終了します（借地借家法27条１項）。そして、この場合の貸主からの解約の申入れには「正当事由」が必要です（借地借家法28条）。

2.【誤り】

定期建物賃貸借契約を締結する際に義務づけられている事前説明の書類は、契約書とは別個独立の書面でなくてはなりません（借地借家法38条2項）。

3.【誤り】

媒介業者が宅地建物取引業法35条に定める重要事項の説明を行っていても、借地借家法38条に定める貸主の事前説明を行ったことにはなりません。したがって、媒介業者が重要事項として説明を行っていても、定期建物賃貸借契約であることの事前説明の書面は必要です。

4.【正しい】

定期建物賃貸借契約では、賃料改訂の特約をすることができるため、一定の期間、賃料を減額しない旨の特約も有効です（借地借家法38条7項）。