賃貸不動産経営管理士 過去問
令和3年度(2021年)
問33

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問題

賃貸不動産経営管理士試験 令和3年度(2021年) 問33 (訂正依頼・報告はこちら)

特定賃貸借標準契約書(国土交通省不動産・建設経済局令和3年4月23日更新。以下、各問において同じ。)に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。ただし、特約はないものとする。
  • 特定賃貸借標準契約書では、賃貸住宅内の修繕を借主が実施するとしている場合には、転貸借契約終了時の賃貸住宅内の修繕は、貸主と協議をすることなく借主がその内容及び方法を決定することができるとされている。
  • 特定賃貸借標準契約書では、転貸借契約を定期建物賃貸借にするか否かは、借主と転借人との間の合意により自由に決定することができるとされている。
  • 特定賃貸借標準契約書では、転借人が賃貸借の目的物を反社会的勢力の事務所に供していた場合には、借主は、催告をすることなく、転貸借契約を解除することができるとされている。
  • 特定賃貸借標準契約書では、転貸借契約から生じる転借料と転借人から交付された敷金は、借主の固有の財産及び他の貸主の財産と分別したうえで、まとめて管理することができるとされている。

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この過去問の解説 (3件)

01

<正解> 3

<解説>

1.【誤】

特定賃貸借標準契約書では、借主(サブリース業者)が修繕を行うに際しては、その内容及び方法についてあらかじめ貸主と協議して行うものとされています。

つまり、借主側で契約終了時の修繕を行う場合に取る手続きとして「事前」に貸主と「方法・内容」について「協議」が必要です。

家賃を払っている借主とはいえ、勝手に修繕してはいけません。

2.【誤】

特定賃貸借契約時に転貸の条件の契約態様を、普通建物賃貸借と定期建物賃貸借のいずれかに選択する際の注意点として、貸主の承諾が必要です

借主と転借人との間の合意があっても自由に決定することはできません。

3.【正】

転借人は、物件の使用にあたり、物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に転貸することを禁止しています。上記内容を許してしまうと反社会的勢力の活動する上での温床を与えることに繋がってしまいます。そもそも禁止行為に該当しているため、借主は、転借人がこの規定に違反した場合には、催告も要せずして、転貸借契約を解除することができるとしています。

4.【誤】

転貸借契約から生じる転借料と転借人から交付された敷金は、借主の固有の財産及び他の貸主の財産と「分別して管理」しなければなりません。転借料=受領できる金銭に対して敷金は預かっているお金(返金対象)であるなど金銭の種類が異なります。「まとめて管理」することはできません。

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02

<正解> 3

<解説>

1.【不適切】

特定賃貸借標準契約書では、借主(サブリース業者)が修繕を行うに際しては、その内容及び方法についてあらかじめ貸主と協議して行うものとされています(特定賃貸借標準契約書11条9項)。転貸借契約終了時の賃貸住宅内の修繕は、あらかじめその内容及び方法について貸主と協議をして定めるのであり、 貸主と協議をすることなく借主が決定することができるとはされていません。

2.【不適切】

特定賃貸借契約時に転貸の条件の契約態様として、普通建物賃貸借と定期建物賃貸借のどちらかを選択することとされています。したがって、転貸借契約を定期建物賃貸借にするか否かを借主と転借人との間の合意により自由に決定することはできません。

3.【適切】

転借人は、物件の使用にあたり、物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に転貸することを禁止しています(特定賃貸借標準契約書9条2項3号イ)。また、借主は、転借人がこの規定に違反した場合には、何らの催告も要せずして、転貸借契約を解除することができるとしています(特定賃貸借標準契約書9条2項5号)。

4.【不適切】

転貸借契約から生じる転借料と転借人から交付された敷金は、借主の固有の財産及び他の貸主の財産と「分別して管理」しなければなりません(特定賃貸借標準契約書9条3項)。分別した上で、「まとめて管理」することはできません。

参考になった数5

03

令和3年度の特定賃貸借標準契約書に関する問32では、賃貸契約の修繕、契約の種類、反社会的勢力の取り扱い、および金銭の管理に関する条項が問題となっております。管理の実務に関して非常に重要であり、借主、貸主、そして転借者の権利と責任に直接関連しています。

選択肢1. 特定賃貸借標準契約書では、賃貸住宅内の修繕を借主が実施するとしている場合には、転貸借契約終了時の賃貸住宅内の修繕は、貸主と協議をすることなく借主がその内容及び方法を決定することができるとされている。

不適切

解説:通常、修繕に関する決定権は貸主が持っており、借主が自己の判断で修繕方法や内容を決定することは許されていません。特に、賃貸住宅の場合は、貸主との協議と合意が必要です。

選択肢2. 特定賃貸借標準契約書では、転貸借契約を定期建物賃貸借にするか否かは、借主と転借人との間の合意により自由に決定することができるとされている。

不適切

解説:定期建物賃貸借契約の性質上、貸主の同意が必要です。借主と転借人の合意のみでは、契約形式を変更することはできません。

選択肢3. 特定賃貸借標準契約書では、転借人が賃貸借の目的物を反社会的勢力の事務所に供していた場合には、借主は、催告をすることなく、転貸借契約を解除することができるとされている。

適切

解説:反社会的勢力の利用が明らかになった場合、契約解除を即座に行うことが可能です。これは、社会的リスクを避け、他のテナントや貸主自身の保護を図るための措置です。

選択肢4. 特定賃貸借標準契約書では、転貸借契約から生じる転借料と転借人から交付された敷金は、借主の固有の財産及び他の貸主の財産と分別したうえで、まとめて管理することができるとされている。

不適切

解説:敷金や転借料は、借主によって適切に分別管理される必要があります。これらを他の財産と混合して管理することは、資産保護の観点から避けるべきです

まとめ

賃貸不動産の契約においては、法的な要件と実際の運用の違いに注意する必要があります。契約条項の解釈には、契約の文言だけでなく、法律的背景と現実の運用実務も重要です。選択肢を精査する際は、それぞれの条文の意図と実際の適用範囲を理解することが鍵となります。


 

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