賃貸不動産経営管理士の過去問 令和4年度（2022年） 問10

適切なものは「なし」です。

まず問題文を見た時にどの分野の問題なのかを押さえておきましょう。

賃貸不動産管理の実務における原状回復ガイドラインについてですね。

「ア」：不適切です。残存価値は1円での算定です。（原状回復ガイドライン 第1章 別表2）

「イ」：不適切です。貸主（または管理業者）と借主双方で決定します。（原状回復ガイドライン 第1章 Ⅱ3 (2) ②）

「ウ」：不適切です。損耗が拡大した部分については原状回復する必要は有りますが、経過年数を考慮するため全額負担でありません。（原状回復ガイドライン 第1章 Ⅱ3 (1) ）

「エ」：不適切です。本来使用可能であった状態に戻すことが必要なだけで、新品の費用を全額負担する必要はありません。（原状回復ガイドライン 第1章 Ⅱ3 (2) ②）

賃貸住宅を退去する際にトラブルになりやすい原状回復についての問題になります。

ア：×不適切。耐用年数経過時に残存価格1円となるような直線（または曲線）を描いて経過年数により賃借人の負担を決定することになっています。

イ：×不適切。中古物件の場合、設備や内装は中古の物を使っていることがほとんどの為、入居時の設備等の価値は、契約当事者（賃貸人と賃借人）が確認のうえ、予め協議して決定することが適当です。

ウ：×不適切。損耗の拡大について、賃借人には善管注意義務違反等があると考えられるため、賃借人には原状回復義務が発生し、賃借人が負担すべき費用の検討が必要になります。負担すべき費用の検討とは、経年劣化を考慮することであり、全額を負担するというわけではありません。

エ：×不適切。賃借人には善管注意義務があるため、経過年数を超えた設備等であっても、故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、設備等を本来機能していた状態まで戻す費用は賃借人の負担となることがあります。新品に交換する費用を負担するというわけではありません。

「現状回復ガイドライン」に関する問題です。

ア：「借主の負担は、～」　✕（不適切）

借主の負担は、建物、設備等の経過年数を考慮して決定するものとします。また、経過年数による減価割合は、償却年数経過後の残存価値が「1円」となるように算定しているのです。

イ：「中古物件の賃貸借契約であって～」　✕（不適切）

本肢では、「貸主又は管理業者が決定する」とあります。これは誤りです。中古物件の賃貸借契約であって、入居直前に設備等の交換をしていない場合、入居時点の設備等の価値は、契約当時者（貸主及び借主）が確認の上、あらかじめ協議して決定するのです。

ウ：「借主が通常の住まい方～」　✕（不適切）

借主が通常の住まい方をしていても発生する損耗であっても、その後の借主の管理が悪く、損耗が拡大したと考えられるものは、借主が原状回復費用を負担します。その際、損耗の拡大の程度や経過年数を考慮するため、貸主が全額負担するわけではないのです。

エ：「経過年数を超えた～」　✕（不適切）

経過年数を超えた設備などであっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能なものを借主が故意又は過失により破損した場合、借主が費用を負担します。あくまで原状回復を行えばよいのであり、新品に交換する費用までは求められていないのです。

以上のことから、適切なものはなしという答えになります。